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ダイヤモンドMOOK(マンション管理・再生完全ガイド2022)にプロ理事長(理事長代行)として取材を受けました

2022年3月にダイヤモンド社から出版された「ダイヤモンドMOOK(マンション管理・再生完全ガイド2022)」に、当社の取り組み、及び代表でマンション管理士の深山のコメントが掲載されました。
「外部専門家による『第三者管理』は管理不全抑止の決め手になるか」

年々増加を続ける『高経年マンション』で理事(特に理事長)のなり手が減っていることや、そもそも管理組合の運営に興味・関心のない区分所有者が多いことで、将来的に管理組合運営が停滞しスラム化へ進むリスクにつながります。この解決案として、区分所有者以外の外部から専門家を管理者(当社では『プロ理事長』と呼んでいます)として招聘し管理組合の運営に当たらせる『第三者管理方式』があります。そのメリットと注意点を詳細に記載した内容です。

―――以下、記事を転載(一部補足)―――

第三者管理の形態とサービス内容とは
■高経年の小規模マンションで第三者管理者方式を受託
第三者管理方式での管理支援サービスを展開しているのは大手管理会社だけではない。主に高経年の小規模マンションを対象として、管理の適正化と同時に資産価値向上を試みるメルすみごこち事務所の例を紹介する。
『理事のなり手不足解消だけでなく、管理のプロとして関わる以上は、企業をV字回復させるように、具体的な成果を見える化したいと考えます』と、同社代表の深山州氏は語る。
成果の見える化とはつまり、リセールや賃貸の際に高い価格が付けられる資産として価値を上げることを指す。具体的にはどのように改善していくのだろうか。
同社のサービスも、33ページの例と同様に、理事会を設置しない「外部管理者総会監督型」の第三者管理方式(管理者方式)を採用している。総会や監事の監査を受けながら、管理者が業務の執行を担う形態である。

最初に着手するのは、財務状況の改善だ。
『まずは、組合会計の無駄な支出を減らします。私たちがいただく業務委託費以上にコスト削減を行うため、管理組合の負担が大きく増えることはありません』(深山氏)
多くの管理組合は、管理業務の発注を管理会社へ一任しているケースが一般的だ。設備の保守や定期清掃、植栽維持作業などを管理会社経由で専門業者へ発注した場合、当然、管理会社への手数料が発生する。
それを管理組合からの直接発注とすることで、手数料分のコスト削減が可能になる。
同時に、12年周期の大規模修繕工事を15~18年周期に変更するなど長期修繕計画を見直し、不必要な修繕積立金の値上げを極力防ぐ。

■借りたくなるマンションへの資産価値アップ手法を平準化
こうして、管理組合の業務内容と財務のバランスを精査しながら最適化を図り、財務の改善に見通しが立てば、次に行うのは資産価値を高める提案である。
例えば、エントランス部分をスタイリッシュな意匠に改修したり、防犯カメラや宅配ボックスを設置することで、家賃が上がったり、借り手が付きやすくなったりするという。
あるいは玄関前(エントランス)の植栽ひとつ取っても、賃貸住宅需要がピークとなる3月に色合いの良くなる植物に入れ替えるだけで成約率が上がる。これは、住民にとっても快適な住環境への改善となる。

このように、関与した最初の1年間は、同社派遣の管理者(マンション管理士)がリーダーシップを取って迅速な意思決定で改善を進め、マンションの持つ潜在価値が上がるまでさまざまな提案を行う。
『当社は、所属するマンション管理士のスキルを標準化しているので、誰が担当してもしっかりと成果を出すことができます』(深山氏)
今後は、全国のマンションで生じる理事の担い手不足の解消や、組合財務の改善、資産価値向上の提案に対応するため、オンラインの活用などを通じて遠隔からのサービス提供も視野に入れている。

―――ここまで―――

プロ理事長(理事長代行)の具体的な活用マンション事例も掲載されています。本誌をお求めになってご参照ください。

■当社のプロ理事長(理事長代行)の取り組みが「日経モーニングプラス(BSテレ東)」の取材を受けました(マンション管理士の働き方としての理事長代行)
■当社代表がNHK「クローズアップ現代+」にコメンテーター(専門家)として出演しました(都会のマンションに異変!あなたはどうする?)
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