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2023.03.27

マンション管理組合が直面する危機と、外部プロによる運営の意義

昨日、僕が経営するマンション管理士事務所(メルすみごこち事務所)からプレスリリースを発表しました。
管理会社による委託費の値上げや契約解除に悩む小規模マンションや自主管理マンション向けに『当社がプロ理事長』となって「イノベリオスさんのアプリを用いてローコストで管理組合運営を支える」というものです。
※プレスリリースはこちら

高齢化と人口減少がもたらすマンション管理組合の危機

従来のマンション管理組合運営は、その主体が「区分所有者」であり、「執行者」としての理事会(理事長)でした。
ところが、建物が築20年、30年、、、と高経年化するにつれて区分所有者が高齢化し、かつ区分所有者の絶対人数が少ない小規模マンションや自主管理(多くが小規模マンション)の多くが「理事会役員(特に理事長)のなり手不足」「なり手はいても頭数を揃えるだけで主体的な管理不全」といった状態に陥る管理組合が激増しています。

マンション管理組合の持続的な運営を支えるために

そもそもマンション管理組合は自治会(町内会)やPTAと同じく「ボランティアの団体」であり、「構成員のやる気・善意・時間」つまり活力によって支えられる組織です。
構成員である区分所有者の絶対人数が少数で、かつ構成員が高齢化していけば、活力が失われ機能不全に陥るのは必然といえます。
最近では「高経年マンションのスラム化」がメディアに取り上げられるなど都市型の居住形態における社会問題になりつつあります。

国土交通省も指摘する、マンション管理組合の新たな運営方式とは?

マンション管理業界を管轄する国土交通省も、このことは以前から問題視していて、すでに2012年に「マンションの新たな管理方式の検討」というレポートで「これからの時代、管理組合の運営が回っていないマンションについては、従来の『区分所有者(理事会)主体の運営』から『外部のプロによる運営』へと切り替えることもありだよね」と言っているわけです。
当社が初めて『管理組合の理事長』を業務として引き受けたのが2011年ですから、ちょうど重なります。

管理会社による理事長業務引き受けが増加する中、そのリスクとは?

国土交通省が上述のレポートを出してから10年あまりが経過し、ここ2年程度で『うちが理事長をやります』と名乗りを上げる組織が出始めましたが、特筆すべきは、管理会社が『皆さんのお金を預かったりメンテナンスをしながら、理事長もやりますよ』的な提案をしていることです。

僕は、主体性が失われつつあるマンション管理組合が、その管理運営を外部のプロに委ねることに賛成で、当社のようなプレーヤーが増えることは大歓迎です。
一方で、委ねる先は慎重に選ぶ必要があります。

そこで次のコラムでは、プロ理事長を委ねる先の候補として考えられる組織を挙げて、それぞれの特徴や課題・闇の部分について書いてみます。

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