分譲マンションにおける理事長のなり手不足として考えられる原因は、以下のようなものがあります。

マンション管理組合の負担と課題

理事長になるための負担が大きいこと：理事長には、マンションの管理・運営に関する業務の他にも、住民間のトラブルや対管理会社とのやり取り、総会における議長としての説明、年によっては大規模修繕工事の検討など、様々な責任があります。そのため、理事長になること自体が負担が大きいと感じる人が多く、なかなか立候補ができないという事情があります。

管理や運営に関する経験者の不在

経験者の不在：理事長は、管理や運営に関する一定の知識や経験が会ったほうが良いものの、そのような人材はほぼおらず、理事長への立候補を躊躇する一因になっています。

長期間務めた理事長が後継者に与える影響

前任者の足跡が残り、継承者が見つかりにくいこと：理事長は任期が終わると交代することが一般的ですが、前任者が長期間務めた場合、その人の足跡が残り、新しい理事長が立候補しにくくなる場合があります。

ボランティアで負う重い責任と負担

割に合わないこと：基本的に理事長に対する報酬（手当）はなく、ボランティアである管理組合がほとんどで、あっても月数千円程度が設定されている程度であり、これら１～３の責任や負担に対する報いとして割に合わないと考える人がほとんどではないでしょうか。

以上が、日本の分譲マンションにおける理事長のなり手不足として考えられる原因の一部です。マンション管理組合は「自治会（町内会）」「PTA」と合わせて「三大ボランティア＆トップのなり手不足組織」です。日本全国のマンションでは、総会後の役職ぎめで理事長を押し付け合う風物詩が展開されていることでしょう。

見方を変えれば、これら１～４を改善すれば、理事長のなり手が増える可能性がある訳です。例えば僕が経営する会社で展開する「プロ理事長派遣サービス」は、まさにこの理事長のなり手不足問題を「理事長（しかもプロ！）を外部から招聘する」ことで解決します。
マンション管理組合の運営基本は「住民自治」つまり区分所有者から理事長を選出するのがスタンダードですから、上記の原因を一つずつ潰していくことを検討されると良いでしょう。