（2018年3月20日更新）
マンション大規模修繕工事の流れを理解しよう

マンション管理組合にとって「大規模修繕工事」とは、建物や設備を長期間にわたり維持するために必要不可欠な「改修工事」であり、かかる期間や支出額ともに、十数年に一度のビッグイベントです。

一方で、多くの区分所有者にとって、人生において１～４回程度しか経験しないイベントが「大規模修繕工事」とも言えます。

冠婚葬祭と同じように、未経験（または数回程度の少ない経験）かつ不勉強のままで大規模修繕工事を実施する、ということは、「安かろう悪かろう」だけでなく「高かろう悪かろう」の経験をしてしまうリスクが非常に高いもの。

まずは基本のキ、大規模修繕工事の「検討から実施に至るまでの全体の流れ」をつかみましょう。

例えとして「人間が自分の体を医者に見てもらうシーン」と重ね合わせながらお伝えします。

なお、ここでは「５０世帯程度のマンション」を想定しています。

１．設計監理者（技術コンサルタント）の選定と全体イメージの共有（１～２ヶ月）

人間の体と同じで、マンション（建物）が新しいうちは体のどこにも劣化がないために、
年に一度の健康診断（定期点検）程度でメンテナンスは十分です。

しかし時の経過とともに少しずつ劣化と汚れが目につくようになります。

最大で新築から１０年間のアフターサービス保証時期が切れた頃が、
１回目の大規模修繕工事を検討する時期です。

ここでは、理事会が自ら工事を検討するのか、組合員の中から建築・修繕に詳しい方や
やる気のある方を募り、理事会の諮問機関としての「修繕委員会」を立ち上げて
検討させるのかが、最初の検討事項です。

次に、人間でいえば人間ドックレベルの大掛かりな劣化診断から
工事（手術）の内容・予算などを決めるために、
パートナーである設計監理者（技術コンサルタント）を選定することが
大きな検討事項となります。

医者の選定といったところでしょうか。

設計監理者を選定した後で、大規模修繕工事を成功させるための大枠として、
次の点について検討します。

１）全体像の確認
原状回復を目指すのか、グレードアップを検討するのか、
具体的な検討を要する部位があるか、居住者間の合意形成方法について等々、
全体のスケジュールを描きながら、大規模修繕工事の全体像をつかむための
意識合わせを行います。

２）長期修繕計画と修繕積立金（予算ともいいます）の確認
小規模マンションや投資用マンション・リゾートマンションといった、各世帯から
毎月徴収する修繕積立金が少なく、修繕積立金の残高が少ないマンションでは、
この時に修繕工事予定額の一部借り入れを検討します。

もちろん借りたお金は返済しなければなりません。
この時点で修繕積立金の値上げも視野に入れる必要があります。

このように、初めに管理組合の主体を検討し、パートナーとしての設計監理者を検討し、
選定した設計監理者とともに大規模修繕工事の全体像を共有することが
ファーストステップとなります。

（つづく）

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以上「プロ野球はシーズン中より球団経営の一端がみえるストーブリーグに興味がある」深山州でした！