2013.2.12～メルマガ第28号～

【今回のお題：大規模修繕工事費を『工事品質を保ちながらコストダウン』する方法を考えてみる】

『世帯数×100万円』

あなたのマンションで管理会社から提案された長期修繕計画には、
1回目、2回目の大規模修繕工事費は、おおむねこの数字に近いものではないでしょうか？

確かに大規模修繕工事はマンション管理組合にとって十数年に一度の大掛かりなものですが、
本当はどれくらいの工事費が必要なのでしょうか？

またコストダウンの余地はないのでしょうか？

ここでは大規模修繕工事のコスト削減方法について考えましょう。

１）責任施工方式（特命）での工事発注はしない

マンション管理組合が設計監理者やコンサルタントを入れず直接施工会社を選定する
「責任施工方式」を採用すると、施工会社の選定に競争原理がまったく働かないために
工事費が高止まりするリスクは否めません。

また実際の修繕工事時に工事品質のチェック（監理と言います）をする機能がないため、
品質確保は全て素人である皆様次第となります。

工事費が高止まりする可能性が高く、品質チェック体制がない責任施工方式は
採用しないに限ります。

２）管理会社に施工・設計監理を任せない

マンション管理会社が施工や設計監理を行う場合、ほぼ全ての業務をそのまま下請けへ
外注に出すこととなります。

設計監理者や施工会社と直接契約したほうが、それだけでコストが15～30％安くなります。
逆を言えば、管理会社を通すことでそれだけ工事費や監理料が高くなります。

日常の管理委託でお世話になっているのと、
大規模修繕工事を任せるのとは全く別の話です。

３）設計監理者と施工会社との馴れ合い・癒着に注意を配る

では設計事務所等の設計監理者に依頼すれば、２）で書いた管理会社へ依頼するより
工事費が安くなるでしょうか？

確かに管理会社を通さないだけ工事費は下がりますが、実際には設計事務所等の殆どが
施工会社から5～10％のバックマージン（紹介料）を得ており、その分管理組合の
工事費負担が増えています。

管理組合利益を最大化させるためには、癒着・馴れ合いの全くない、クリーンな設計監理者を
選定することが重要です。

（次号へ続く）

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以上「ベローチェのソフトクリームもなかなか捨てがたく、肝機能障害に怯える」深山州でした！

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