2016.01.28 代表のプチコラム

消費税増税前に契約したいが、総会は１０月！どうする？

2016.1.28～メルマガ第96号～
［今号のお題：消費税増税前に契約したいが、総会は１０月！どうする？］

「いま大規模修繕工事の検討を進めていて、夏には施工業者を選定できそう。
9月末までに施工業者と請負契約を締結できれば、消費税は８％のままでラッキー！

しかし！
施工業者の選定や工事額の承認を総会で決議しなければならないところ、
うちのマンション、通常総会は１０月。
１０月の総会では間に合わないし、９月に臨時総会を開くのも大変！
大規模マンションで準備が大変だから、通常総会を９月に開くのも無理。

なにか良い方法はないかしら？」

実はこれ、弊社顧問先のマンション管理組合からご相談いただいた内容です。

そこで弊社からのご提案は、これ。

９月中に「停止条件付きの請負契約」を締結する

↓

１０月の通常総会で契約の内容の承認を得る
（施工業者・金額・工事範囲）

停止条件付き、とは法律用語なので、簡単に解説しますと、

「いま契約締結するけど、将来において「ある条件」が達成できなかったら、
契約は無かったことにする」

逆の言い方をしますと、

「いま契約締結して、将来において「ある条件」が達成できたら、
契約締結は有効のままとなる」

ということです。

「ある条件」とは、今回のケースでは

「１０月の通常総会で施工業者の選定が可決（または否決）される」

ことを指します。

つまり、

９月末までに施工業者と契約締結して、１０月の通常総会で
「否決」されたら、そもそも９月末に締結した契約は
「なかったことになる（無効）」というものです。

１０月の通常総会で「可決」されたら、９月末の契約は
有効のままです。

これは便利ですね。
もちろん、顧問弁護士の確認を得ています。

もちろん、契約事は双方の合意があって初めて成り立ちます。
施工業者が「No！」と言ったら、契約はできません。

そこで、これから施工業者から見積を取得する際、

「契約は９月中を予定しているが、１０月の総会で選定が否決される
場合は契約が無効となる停止条件付き契約を締結する」

ことを見積参加の条件にしてはいかがでしょうか。

管理組合・施工業者ともに、万が一総会で否決されても
失うものはありませんし、過半数の賛成で決定する大規模修繕工事の
決議は、よほど理事会に信頼がない限り否決されることはないでしょうから、
施工業者も「ほぼ受注できる」と安心して見積参加してくるでしょう。

『解除条件付き契約』は、例えば請負契約を９月に契約しても、ある条件が整わない場合は、『契約が解除になる（取り消される）』というものです。

新築マンションの売買契約で、もし買主の住宅ローンが金融機関の審査の結果NGとなった場合は、契約を取り消す（違約金などなし）ことができる、というのが
身近な事例ですね。

１）停止条件付き契約　→　万が一の場合は　無効になる
２）解除条件付き契約　→　万が一の場合は　取り消しになる

この違いは大きく、例えば、管理組合が、契約と同時に着手金を支払ってしまった場合に、

１）の場合は、契約そのものが無効（なかったことになる）で、返金されますが、
２）の場合は、締結した契約は有効で、取り消し時点より前のやり取りは有効（つまり着手金は戻ってこない）となります。

以上となります。
施工業者を公募する際、停止条件付き請負契約を条件に参加を募ればOKです。

マンション管理士・修繕アドバイザー・防火管理者（東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・名古屋ほか）