2014.08.26～メルマガ第64号～

【今号のお題：管理組合も収入が欲しい！？】

このコラムでは、中～大規模マンションの管理組合運営の課題と
改善提案について、これまでの経験を踏まえたコラムを書いてみます。
◆前回コラムはこちら！◆

◆管理組合も収入が欲しい！

中～大規模マンションになると、そのスケールメリットを目的に、
様々な民間企業から収益事業に繋がるような話が舞い込んできます。

また管理組合としても、組合員から管理費や修繕積立金等を
徴収する他に収入を増やす手段はそうそうありませんから、
他者から収益を得る方法があることは嬉しい限りです。

その中でもっともポピュラーな収益源は、
マンションの屋上に携帯電話通信会社（NTTdocomoなど）の
中継基地局を設置させ、賃料収入を得ることです。

携帯電話の都市圏における電波のカバー率を限りなく100パーセントに
近づけるため、建物の屋上に中継基地局を設置するべく、
NTTdocomoやau、softbankなどの通信会社各社は、
管理会社を通じて管理組合へ依頼してくることがあります。

各社は管理組合に対し、屋上を借り受けた場合の賃料について、
部屋の家賃相場の1/2で計算したり、一律月額●万円に設定したりして、
10年契約＝●●●万円の支払いを約束する前提で提案を持ってきます。

スマホ全盛時代に各社が倒産するリスクは非常に低いです。
管理組合としては「普段ほとんど使うことのないスペース」が利益を生む
おいしい場所に変わるこの提案を受け入れる金銭的メリットは
非常に大きいです。

◆収益を上げたら法人税を払いましょう

ところで、マンション管理組合が管理費や修繕積立金・居住者からの
駐車場使用料など、内部から徴収する「以外に」収入を得ると、
その収入に対して（法人ではありませが）法人税がかかります。

支払わないと、代表者である理事長が脱税！

会社経営者や個人事業主であれば申告は毎年行いますが、
ほとんどの方は「申告」などなじみがありません。
しかも管理組合の申告は、なかなか経験がありません。

申告手続きは税理士へ依頼するほうが無難です。

1回の申告で10～15万円程度ですから、年間収入から法人税を引き、
税理士報酬を引いて十分な利益がでるようでしたら、
ぜひ任せましょう。

なお、理事長は毎年変わりますから、来年以降も安定継続的に
申告できることを優先して、ルーチンワークとして考えたほうが
良いでしょう。

※以下、2014年8月の情報をそのまま転載します。ご参考まで。

^^^^^ここから転載^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

国税庁：マンション管理組合の収益事業で質疑応答事例
アンテナ設置に伴う屋上賃貸は不動産貸付業
アンテナ設置料収入の申告漏れで注意喚起

国税庁は2014年7月25日、同庁ホームページに掲載している
質疑応答事例の法人税項目に
『マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合の収益事業判定』
を追加した。

マンション管理組合が屋上にアンテナ基地局を設置したことで得たアンテナ設置料収入は、
収益事業に該当し法人税の課税対象になるとしている。

国税庁によれば，このたび同事例を追加したのは、マンション管理組合のアンテナ設置料収入に
ついて法人税が申告漏れとなっているケースが散見されることや、一般にマンション管理組合の
収益事業に関する課税関係についての認識が乏しいものと考えられることから、
注意喚起を図ることが目的とのことだ。従来の取扱いが変更されたものではない。

アンテナ設置料収入は収益事業

現在、全国のマンション管理組合の総数は8万を超えている。
アンテナ基地局を設置する組合も増加しているが、管理組合のほか、その管理会社でさえも
アンテナ設置料収入に係る課税関係を認識していないケースがあるようだ。

法人税法上、人格のない社団や公益法人は、収益事業から生じた所得にのみ法人税が課せられる。
収益事業には不動産貸付業も含まれる。

同事例では、人格のない社団等であるマンション管理組合が、
移動体通信業者との間で、携帯基地局（アンテナ）の設置のために屋上（共用部分）を
使用目的とする建物賃貸借契約を締結し、その使用対価として設置料収入を得た場合、
その設置料収入は、法人税法上、収益事業である不動産貸付業に該当すると回答している。

消費税の課税事業者になることも

同事例では，アンテナ設置料収入は消費税の課税対象であり、
2013年1月1日以後開始事業年度では、課税期間の基準期間（前々事業年度）における課税売上高が1,000万円超の場合、
又は特定期間（前事業年度開始日から6か月間）の課税売上高が1,000万円超の場合には、
消費税の課税事業者に該当することも示している。

この点、アンテナ設置料は月々10万円前後であることが多いようだ。
1つのアンテナ基地局による収入で課税事業者になることは少ないが、例えば、
マンションの区分所有者以外に駐車場を貸し付けている場合など、
他の収入があれば課税事業者に該当することもある。

また、人格のない社団等の収益事業に直接要した費用はその収益事業固有の費用と経理し、
収益事業以外の事業と共通する費用は合理的な基準により配賦するものとされている。

アンテナ設置費用や維持費（電気代等）は、
賃貸借契約で移動体通信業者負担とされていることが多く、
一般的にアンテナ設置料収入から控除される費用は生じないようだ。

なお、国税不服審判所が「団地管理組合が共用部分の賃貸により得た収入は
収益事業に該当するとした事例」を公表している。

^^^^^^^ここまで^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^

出展：株式会社税務研究会

情報提供：かなり税務会計事務所
※当社の顧問税理士です。管理組合収益事業の申告もやっていただけます。
「メルの紹介で」と言えば報酬を若干サービスしてくれるかも！？

★中規模・大規模マンション管理の問題解決と合意形成は得意です！

以上「毎日５時起き実践中」の深山州でした！