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2022.02.07

5年後に花開く「理事長代行サービス」

[管理組合が理事長にプロに置くことは、企業が外部から優秀な経営者を招くのと同じだ]

足掛け4年続いた体調不良から脱しつつあります。健康は何よりありがたい。

少し長いけれど「マンションの理事長を外部のプロに任せる時代が来る」背景を、僕の思い出話から書き記してみようと思います。少しお付き合いください。

[前段:マンション管理に目覚めた大きな転機とは]
この文を書いたのは、2022年2月。現在47歳。
おかげさまで、いまでは複数のマンション管理士や建築士、施工管理技士をパートナーとして抱えるマンション管理士事務所の代表として成長できた僕が、マンション管理組合運営の世界に初めて携わったのは、1998年(平成10年)。今から20年以上前、社会人2年目くらいのことかな。

それまで東京は大田区・池上の実家で生まれ育ったのですが、祖父が亡くなってから親父に圧し掛かった相続税への節税対策として、親父は家屋を壊し、土地を不動産業者へ売却しました。

土地を購入した不動産業者は総戸数20戸弱の分譲マンション(仮にAマンションとします)を建設し、そのうちの数部屋を等価交換で買い戻した親父が、その小規模マンションの初代理事長になりました。

Aマンションで、親父や他の理事の皆さんと一緒にマンション管理へ関わったのが、そもそもマンション管理業界を志した直接的なきっかけでした。

新築時にAマンションが管理業務を委託したのは、財閥系のB管理会社。新築した不動産業者はマンション管理のノウハウがなく、ネームバリューのあるB管理会社へ管理業務を引き継いだと思われます。

そして、新築マンションが立ち上がる「設立臨時総会」でB管理会社から配布された資料を見て、マンション管理の素人であった区分所有者たちに衝撃が走りました。

・管理費の会計→年間予算を全部使いきる計画になっている!
・修繕積立金の会計→10年後に計画された1回目の大規模修繕工事ですでに資金が足りない!

世帯当たりの管理費や修繕積立金は初めから安くない設定だったにもかかわらず、区分所有者から集めたお金が右から左へ消えていくような資金プランに、当時は見えました。

特に、20戸弱のうち数部屋を所有することになった親父からすれば、資金不足=値上げするか、不足時点で現金徴収する際の負担額が最も大きいだけに、かなりの衝撃を受けた様子。

そしてB管理会社、まったくやる気がないし態度が悪い。フロント担当者は当時25歳の若者であったが、今思えばマンション管理のノウハウや経験が乏しい割に、財閥系ブランドの名のもとに偉そうな態度をとり続けていました。「オタクのマンションは小規模でウチからしたら儲からないんだから細かい注文つけないで」と言わんばかりの言動であったり、実際に管理組合の要望にほとんど答えることがありません。

この「B管理会社が提案した年間予算案に失望し」「B会社が用意した長期修繕計画に絶望し」「B管理会社の上から目線の対応に激怒した」親父が、(多分他の理事さんも怒ったけど、親父がダントツ怒っていた笑)、いきなり最初から「こんな管理会社には任せられない、自分たちでマンションを管理しよう」と他の理事に持ち掛けたのです。

そして当時、社会人2年目の僕に、この事態をなんとかするために一緒に考えるよう、親父から「指令」が下ったのです。

親父は「僕が不動産仲介業に従事している=マンション管理に少しは詳しいだろう」と思ったのでしょう。不動産業界にいる方はおわかりだと思いますが、不動産業界はマンションを「不動産」として扱うだけで、マンション管理に携わることはまずないし、そもそも僕は社会人2年目で、マンション管理のことなど全くわかるはずもありません。

しかし、もともといろんなことに好奇心だけは強かった僕は、まずは設立臨時総会資料にあった「エレベーター保守点検」「消防設備点検」「増圧ポンプ点検」「日常清掃員」、、、と書かれていた項目と予算額が妥当なのかを調べるべく、なんと当時はタウンページで(当時はインターネットなどほとんど知らず、枕になりそうな高さの雑誌!)専門業者がいないか調べたのです。

すると、上述の各業務を専門で行っている業者は山ほどあって、それぞれがB管理会社が提示した予算の1/2~1/3で発注できることが判明。このときは僕自身がとても興奮したのを覚えています。

これらのことがあって、最終的にAマンションはB管理会社との契約を新築1年目で解約し、自主管理(つまり管理会社を雇わず、管理組合による自力管理)へと体制変更しました。
管理費コストは50%下がり、下がった管理費を修繕積立金(将来貯蓄)へ充当することで、修繕積立金の不足問題は直近において解決されました。

この体験は、その2年後に、僕を26歳で不動産業界からマンション管理業界へと大きく舵を切らせ、サラリーマン人生から独立起業人生へと生き方を変えた、大きな転機でした。

その後の転職→独立に至る経緯に興味がある方は「代表の経歴書」をご一読ください。嫌になるほど長文なので覚悟のうえでクリックして欲しい(笑)。

[本題:コンサルとして、管理会社として、理事長代行として]

親父が区分所有するマンションでの上記体験を経て、僕は「マンション管理について何の知識や経験もない管理組合が、プロの管理会社からの提案を鵜呑みにすることはリスクだ」と思うようになりました。

その後、マンション管理組合のコンサルタント(セカンドオピニオンというほうが適切かな)になりたいと強く思うようになり、2006年の暮れに「メルすみごこち事務所(マンション管理士の個人事務所)」を設立。

メインの事業は「理事会アドバイザー」つまり理事会の顧問契約です。
これを①とします。

そして「そもそも、管理会社がリーズナブルな料金で質の高い提案ができ、修繕工事でバックマージンなど不誠実な搾取をしない、、、そんな管理会社があれば、マンション管理士はいらないんじゃないか」と、自ら管理会社「クローバーコミュニティ」を立ち上げました。
これを②とします。

で、(ようやく)ここから本題。
「マンションの理事長を外部のプロに任せる時代が来る」と確信したのは、僕がマンション管理業界に足を踏み入れた20年前に比べて、そもそも分譲マンションの主体者である管理組合が二極化していることに気が付いたからです。

つまり、

主に「実需型」「築年数の浅い」「大規模」なマンションでは、マンション住民の意識が高く、理事会は活性化し、管理組合が機能している一方で、
「小規模マンション~中規模マンション」「区分所有者の高年齢化」「区分所有者の賃貸化」「区分所有者が居住しない投資型」「リゾート型」のマンションや「郊外の団地」では、理事長だけでなく理事会役員の積極的ななり手が減少し、またはいなくなり、管理組合が徐々に機能しなくなっていく
この2.については、①のようにマンション管理士を「コンサル」として活用するための主体(理事会)がないし、②のような管理会社の活用を検討するだけの頭脳がなくなっています。

要は、2.のような「主体のない」マンションや団地では、このままではますます運営が停滞し、スラム化が進行してしまう。

そこで、新たに③として「僕(マンション管理士)が自らマンションや団地の理事長(管理者)へ就任して、自らリスクをとって直接的に管理組合の運営に参画する」という選択肢を提供するべきではないか?と考えたのです。

実はこの「マンションの理事長を外部者から招へいする」という考え方、マンション管理業界を管轄する国土交通省から「新たなマンションの管理手法」として、2012年(平成24年)にレポートされているのです。
「第三者管理」とか「管理者管理」といった用語はこのサイトで表現する「理事長代行」と同義して捉えています。

[理事長代行がスタンダードになる時代が来る]
僕は、悩めるマンション管理組合に対して、①コンサル(セカンドオピニオン)、②管理会社、に続く3つ目の支援の在り方として「理事長代行」つまり「あなたのマンションへ、当社がプロ理事長として就任し、より直接的かつスピーディに管理組合運営をカイゼンさせる」という支援方法が、近い将来において一般的なマンションの管理手法になる確信しています。

今から本格的な情報発信を行い、スタンダードを担う一翼になりたい。
メルすみごこち事務所のホームページには、すでに理事長代行業務に関するサービスページがあり、おかげさまで複数の実績を積み重ねていますが、①(コンサルとしての理事会支援)、②(管理会社としての支援)に比べればまだまだマイナーなサービスです。

もともとマンション管理に関するノウハウが蓄積しており、①や②としての実績とノウハウには絶対の自信があります。なにより、冒頭の体験のように、自らがマンション管理組合(区分所有者)の目線でマンションを見てきているので、管理組合運営のポイントは十分に抑えた支援ができる自信もあります。

「日産にカルロス・ゴーンが来て、経営をV字回復させた」
彼がレバノンへ脱出した今となっては微妙な例えですが、僕は理事長代行の必要性を、少なくとも落ち目だった日産を再びトップ企業へと押し上げたカルロス・ゴーンに例えて考えています。

[まずは『理事長代行2.0』の時代を切り拓こう]

僕は、理事長代行のあるべき姿には、次の3つのステップがあると考えています。

理事長代行1.0:理事のなり手がおらず、管理不全のマンションに、とりあえず意思決定ができる者が理事長になることで、理事長のなり手不足を解消させる。これはすでに30年以上前からあったもので、古くは投資型マンションの新築時から、理事長(管理者)に管理会社やデベロッパーが就任する、というもの。
また、最近ではマンションの高経年化や区分所有者の高齢化が原因で理事のなり手がおらず、管理会社が自ら理事長になって運営に関与するケース。
単純に「理事長のなり手がいないのを穴埋めする」ことが主目的であり、誤解を恐れず言えば「誰にでもできる」仕事だし、悪意を持った者(企業)が理事長になれば実質的にマンションを乗っ取ることもできる。現にそのような実態のマンションは多い。

理事長代行2.0:「理事長のなり手不足を穴埋めするだけの理事長代行である1.0」から進化し「プロの適性とマインドを持ったプロ理事長が積極的にマンションを運営=経営していく」これが2.0という発想。「日産にカルロス・ゴーンが来て、経営をV字回復させる」というのは、この2.0の考え方を端的に表現したもの。
これから5年の間は、この理事長代行2.0を作り上げているプロセスと考えている。

理事長代行3.0:2.0からさらに跳躍して「そこに住む住民の住み心地やマンションの不動産価値に至るまで、プロ理事長による経営努力により向上させる」これを3.0と呼ぶ。
2.0と3.0は実質同義でもあるが、3.0は、プロ理事長の経営成果が具体的な数値に表すことができるレベルを想定している。まずはステップとして2.0を確実に定着させつつ、3.0の時代を創っていく。
このように、理事長代行を3つのステップに分けて、アップデートしながら管理組合利益の最大化を目指します。なお、時代の流れが非常に速いことを考えれば、2.0から3.0へは5年と言わず3年程度で移行することも十分に考えられます。

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