お知らせ

2008.06.21

見捨てる?見捨てられる?小規模マンション

 大手管理会社の事業戦略上の傾向として、売り上げが低い小規模マンションや中規模マンションでも利益率の低いところは積極的な解約(委託契約更新拒絶、または大幅な管理委託費の値上げ要請)をしていることは、本ブログでも度々記事にしてきました(過去ブログ参照)が、その傾向が一層強まっています。


 当所へ問い合わせされる小規模マンション管理組合の総会議案書を見ると、「人件費の高騰」を理由に値上げが議案化されているのを多く見かけます。


某大手管理会社では、年間に受託する管理戸数(新築時親会社のデベロッパーから自動受託)の約半分の戸数に相当する管理組合を解約して、「血を入れ替えて」いるとの話も複数入ってきます。



小規模マンションから管理会社を見捨てるのは良いことです。

しかし見捨てられるのは悲しいことですね。

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ところで、管理会社に見捨てられるマンションを見ると、単に売り上げが上がらないというだけではないところがあります。

特殊な区分所有者の存在が管理委託費には表れないコストを押し上げるのです。



それは、フロントマン(マンション担当者)が


1)モンスター区分所有者(過去ブログ参照)からの執拗なクレームに時間を取られる

2)検討課題がないのに過剰な頻度の理事会を開催し中身のない議論を繰り返す理事会に付き合わされる

3)居住者間の不毛なトラブル仲裁に入り時間を取られる




といった内容で時間を取られ、あるいは精神的に疲弊し、最終的に退職に追い込まれることで、人件費やスタッフ採用・研修コストを押し上げる、というものです。


フロントマンが担当できる管理組合数には当然ながら限界がありますので、大規模マンションのようなスケールメリットがない上に想定以上の労力を費やす小規模マンションは、管理会社からの積極的解約の対象となるのです。



私は管理会社をフォローしているのではありません。管理会社が「建物管理業」から「サービス業」「接客業」として人的なレベルを向上させれば、管理組合とのやり取りがスムーズになり、非効率な労力がストレスが削減できるようになります。


管理業は「サービス業」としてまだまだ未成熟である、と言うことです。


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もし小規模マンションにお住まいで管理会社から解約の申し出があった場合、「2種類のある資料」を見れば、管理会社の真意を想定し対処の方法をお伝えしますので、悩んだらお問い合わせ下さい。

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