お知らせ

2006.08.31

マンション管理の見積比較

 マンション管理における委託内容見直し(特に管理費削減)コンサルティングを行っていると、膨大な数の「見積もり」をチェックする機会に恵まaれます。競争見積で管理会社・専門会社から提出される見積書です。
 総合管理から管理員派遣、エレベーター保守、機械式駐車設備点検、定期清掃、雑排水管清掃業務、自家用電気工作物点検、植栽保守、その他、、、


 ところでこの見積書、各社によって積算の仕方が異なります。

消火器の本数で単価を掛けるのか、人工計算か、、、例えば消防設備点検。


 A社は、建物に設置された設備(機器)の数に単価(係数)を掛けて積算します。
『煙感知器が30個×○○○円、消火器15本×○○○円、、、』
とこんな感じで、すべての設備数量に各社ごとの金額を掛け合わせ見積が完成します。


 B社は、建物の概要(大体のボリューム)を把握した上で、一回の点検にかかる人工(にんくと読みます。人数のことです。)に作業時間、そして一日当たりの給料単価をかけて合わせ積算します。
『4人工で半日作業、1人工あたり○万○千円だから、、、』
といったイメージです。

 まぁ、中には『一式でどーん、どうやっ』と言うところもありますが、、、(そういう会社はNG)


 設備数量計算と人工計算、どちらの見積もり方法が良い、と言うことはありませんが、今まで私が見てきた感想としては、

1)設備数量計算(積み上げ)で行くと、見積もり額が大きく跳ね上がってしまうため、見積の一番下に『出精値引き』を入れて帳尻を合わせていることが多いです。そのためお客様からすると、見積根拠に?がついてしまいます。
 しかし作業(設備)内容やボリュームを確実に把握していての見積のため、契約後のミス(見積額の変動)が少なく安心感はあります。


2)一方で人工計算で行くと、お客さまにとっては「現実的でとてもわかりやすい見積」となります。しかし、人工計算を採用する会社はマンションを「ざっと眺めてサッと」見積もることが多いため、見積金額の高い安いを問わず、「想定外の業務で思いのほか人手間のかかるものがないか」担当者に再確認させることが必要になってきます。
(契約後に「スミマセン、○○設備があるのを見落としてしまって、、、金額上げてください」と言われても困ります。)

 管理組合の立場に立ちコンサルする立場としては、見積金額の精査はとても重要となってきます。コンサル側に業界知識と相場イメージがないと、単なる盲判(めくらばん)押しの上司みたいになってしまいます。

 ただ安い会社を管理組合へ推薦するのは簡単ですが、、、あとが怖い!


参考:管理委託内容見直しコンサルティング業務


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