コラム

マンション大規模修繕を成功に導く9か条 その1

2014.11.11~メルマガ第69号~

 

【今号のお題:マンション大規模修繕を成功に導く9か条 その1

マンション大規模修繕工事の流れを理解しましょう①

マンション管理組合にとって大規模修繕工事とは、
建物や設備を長期間にわたり維持するために必要不可欠な改修工事であり、
十数年に一度のビッグイベントです。

一方で、多くの組合員にとって大規模修繕工事は初めてか2回目程度の経験しかありません。

結婚や葬儀などと同じように、未経験(または一度や二度程度の少ない経験)のままで
大規模修繕工事を迎えるのは「安かろう悪かろう」だけでなく「高かろう悪かろう」の工事を
買ってしまうリスクが非常に高いもの。

まずは基本のキホン、大規模修繕の全体の流れをつかみましょう。

例えとして「人間が自分の体を医者に見てもらうシーン」と重ね合わせながらお伝えします。

なお、ここでは「50世帯程度のマンション」を想定しています。

1.設計監理者(技術コンサルタント)の選定と全体イメージの共有(1~2ヶ月)

人間の体と同じで、マンション(建物)が新しいうちは体のどこにも劣化がないために、
年に一度の健康診断(定期点検)程度でメンテナンスは十分です。

しかし時の経過とともに少しずつ劣化と汚れが目につくようになります。

最大で新築から10年間のアフターサービス保証時期が切れた頃が、
1回目の大規模修繕工事を検討する時期です。

ここでは、理事会が自ら工事を検討するのか、組合員の中から建築・修繕に詳しい方や
やる気のある方を募り、理事会の諮問機関としての「修繕委員会」を立ち上げて
検討させるのかが、最初の検討事項です。

次に、人間でいえば人間ドックレベルの大掛かりな劣化診断から
工事(手術)の内容・予算などを決めるために、
パートナーである設計監理者(技術コンサルタント)を選定することが
大きな検討事項となります。

医者の選定といったところでしょうか。

設計監理者を選定した後で、大規模修繕工事を成功させるための大枠として、
次の点について検討します。

1)全体像の確認
原状回復を目指すのか、グレードアップを検討するのか、
具体的な検討を要する部位があるか、居住者間の合意形成方法について等々、
全体のスケジュールを描きながら、大規模修繕工事の全体像をつかむための
意識合わせを行います。

2)長期修繕計画と修繕積立金(予算ともいいます)の確認
小規模マンションや投資用マンション・リゾートマンションといった、各世帯から
毎月徴収する修繕積立金が少なく、修繕積立金の残高が少ないマンションでは、
この時に修繕工事予定額の一部借り入れを検討します。

もちろん借りたお金は返済しなければなりません。
この時点で修繕積立金の値上げも視野に入れる必要があります。

このように、初めに管理組合の主体を検討し、パートナーとしての設計監理者を検討し、
選定した設計監理者とともに大規模修繕工事の全体像を共有することが
ファーストステップとなります。

(つづく)

★大規模修繕工事のコンサルティングサービスはこちら

以上「プロ野球はシーズン中より球団経営の一端がみえるストーブリーグに興味がある」深山州でした!

マンション大規模修繕を成功に導く9か条
メディア実績
ニュース-シブ5時
防火ブログ
マンション大規模修繕を成功に導く9か条
賃貸マンション・貸しビルの建物まるごと安心サポート