コラム

2018.03.01

第三者管理者方式=「理事長のアウトソーシング」

◆10年前に国が模索し始めた「理事長のアウトソーシング」

今からもう10年近く前、2009年に創設された国土交通省の「マンション等安心居住推進事業」の中に、マンション管理組合の適切な「維持管理」や「再生」のための手法の一つとして、「第三者管理者方式」の事例が紹介されていました。

居住する区分所有者が総戸数の半数以下で、部屋の賃貸率が高く、理事会役員のなり手が固定化される傾向があり、このままではマンションの運営が立ち行かなくなると判断した管理組合は、思い切って「区分所有者主体の理事会方式」から「理事長(管理者)を外部の専門家(ココではマンション管理士)へお願いし、理事会を廃止する方式へ移行しました。

それまでは固定化された区分所有者がボランティアで理事を務めていましたが、以降はプロ理事長に報酬を支払って任せる運営へと切り替えたのでした。
誤解を恐れずシンプルに言えば、区分所有者のマンション管理運営に対する負担をお金で解決した、ということです。

 

◆第三者管理ってなに?


そもそも第三者管理者方式とは
「区分所有者全員で行うべき管理組合の運営について、区分所有者以外の第三者に管理者としての権限を与えることで円滑に行うことを目的とした方式」です。

つまり、
「マンションの理事長を所有者から選ばず、外部のプロに任せよう」
という考え方です。

世の中のマンションのほとんどが、

・理事長や理事は区分所有者から選んでいる
・定期的に理事会(会合)を開催している

そんな状況だと思います。

「第三者管理方式」では、理事長をプロに任せ(当然報酬が発生)、高いレベルでマンションの運営を委ねることになります。
理事会がなくなり、輪番制で「次の理事は自分の番かな~」という話がなくなるわけです。

 

◆第三者管理方式が生まれた背景は

簡単に言えば、一部のマンションに起こり始めている
「理事のなり手がなく、運営主体がおらず無政府状態がスラム化を進行させる」
「このままでは管理会社へ全面的に依存せざるを得なくなってしまう」
といった事情が背景にあります。

例えば、築30年経ったマンションの場合、新築時に40歳だった区分所有者は70歳になり、多少の入れ替わりが合ったとしても、総じて区分所有者は高齢化していきます。

すると体力的に理事を引き受けることが難しくなる人が多くなります。気が付くと毎年同じ人が理事長をやっている(やらされている)ケースがよくあります。
その理事長がいなくなるとまさに「無政府状態」。管理組合が機能しなくなります。

このような「理事のなり手のいない」「理事会が機能しない」マンションには

・投資用ワンルームマンション(ほぼ全区分所有者が部屋を賃貸に出している)
・リゾートマンション(多くの区分所有者が年間の一時期しか居住せずほとんど空室である)
・賃貸化したマンション(ファミリータイプの間取りのマンションでも築年数とともに賃貸に出す率が高くなる)

が該当しやすい、と言えます。
理事のなり手がいない(形だけ理事になっても機能しない)マンションでは、この「第三者管理方式=プロ理事長のアウトソーシング」で、課題解決を図ることができるようになります。

◆ダメな第三者管理方式、それは?

第三者管理方式とは、区分所有者以外の外部者が理事長になる仕組みです。
ここでいう外部者とは、マンション管理士に限りません。誰にでも就任する資格があります。

が、唯一「理事長を安易に頼んではマズイ」というところがあります。
それは、「マンション管理会社」です。

マンション管理会社には、日常の管理業務を委託しています。さらに理事長もお願いしては、管理組合のお金を含め全てが管理会社のコントロール下に置かれてしまいます。もちろん誠実でクリーンな管理会社であったり、内部統制が取れているとか、管理組合や別の第三者によるチェック機能があればよいですが、そうでなければ、自分の財産を全くの他人に「何の保証もなく」預ける行為は、ほぼ自殺行為と言えるでしょう。

とはいえ、管理会社以外であれば良いか?といえばそうでもありません。「プロ理事長になる者がマンションのお金を自由に扱えないような仕組み」になっていなければ、マンションの財産を安心して任せられませんよね。
その意味で、管理組合は管理会社にこれまで通り出納(お金の扱い)業務を委託し、「金庫番」としての役割をもたせ、プロ理事長といえども管理会社を通さねば出金できないようにすることでお金に関する問題はクリアになるでしょう。

国が第三者管理方式を提起してから10年。
まだまだ本格的な広がりを見せてはいませんが、日本に確実にやってくる「少子高齢化」「人口減少」を考えれば、理事長のアウトソーシングは必然ではないかと考えます。

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