コラム

2017.02.13

大規模修繕工事からリベート・バックマージンをなくそう

GOODJOB!週刊ダイヤモンドのマンション管理特集

マンション管理コンサルタントの武居(たけい)です。
ついに、当社以外で真実を大々的に語る人が現れました。
そうです、マンション管理業界・修繕業界の闇の部分についてです。

マンション管理業界では、大規模修繕工事を「ビジネスチャンス」と捉えています。
代表の深山は「リベートチャンス」と言っていますが、マンション管理業界に於いて大規模修繕工事は

「毎月の管理委託費収入以外で、1回で百万~マンションの規模によって数千万円が入るビッグチャンス」

ということなのです。

ビジネスチャンスではない、リベートチャンス

※マージンチャンスとは?(深山が代表を務める管理会社のサイトへ)

これまで、この手の雑誌はいつも大手管理会社やゼネコンなどの露出があって、どうも販売優先の気がして少しズレているように感じていました。
しかし今回は、ビシっと核心に来ました!マンション管理組合の役員さんの取り組みやインタビューなど、よりユーザー目線で記事を仕上げているところに共感しています。

いまやマンション管理業界の多くは、大規模修繕工事や日常の小修繕など、ありとあらゆるところから稼がないと事業が成り立ってゆかないのです。
マンション管理組合からの「管理委託費の値下げ要求」にズルズルと応じてきて(ちゃんと自分たちの仕事と対価の妥当性を主張すれば良いのに、、、)日常の管理委託費だけでは一層の薄利になってきています。

そこで定着しているのが「修繕工事で稼ぐ」ということです。
稼ぐのが悪いのではなくて、何もしていないのに過剰に中抜しているのが良くないし、黙ってマージンを取っているのが悪い、と言っています。

リベートやバックマージンを取っているのは設計事務所も同じ!

当社は大規模修繕工事のコンサルタント(アドバイザー)として、設計監理者の選定支援していますが、多くの設計事務所は、仮に当社が設計監理者として劣化調査から工事監理まで請負ったら○○○万円かかるな、、、という想定金額の2/3~半額(酷いところは1/4!)の見積を出してきます。

当社みたいな小規模な事務所で経費が多くかかっていなくても○○○万円なのに、どうして大手の設計事務所がそんなに安いの?
みたいなことはけっこうあります。

結局、マンション管理組合からはとにかく安くて良いので設計監理の仕事を受注さえしてしまえば、あとは施工業者からバックマージンを貰えば良く、バックマージンのほうが設計監理料よりも断然多くの収入になるのです。

管理会社も設計事務所も、管理組合が100払えばできる工事を、110~130程度払わせているのです。
逆を言えば、管理組合は修繕積立金を10~30%余分に徴収されている、ということなんです。

当社は、日々こういうマンション管理業界・修繕業界の仕組みと戦っています。
改修業界は建築業界から内部独立して約15年経ちます。そろそろ新規独立やOBも出始めています。少しづつ業界が変わろうとしているのなら歓迎です。
一方管理会社はどんどん寡占化が進みます。大手ほどこの図式は強いので、我々のような独立した事務所が戦わなければなりません。

とにかくダイヤモンドの記事はとても良かった。
我々も情報発信してゆきます!

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