コラム

修繕工事ビジネスが管理会社を救う?その1

2014.10.14~メルマガ第67号~

【今号のお題:修繕工事ビジネスが管理会社を救う?その1


◆なりふり構わぬ『管理会社の修繕工事への関与』

『マンション管理会社が、日常の管理業務だけでなく大規模修繕工事についても
ビジネスを行うことは利益相反である!』(管理組合の懐具合を知って見積りが出せる)

私がマンション管理業界に入った13年前から、
このような声はずっとありました。

マンション管理組合の側に立ったNPO法人や
マンション管理士、設計事務所、そして管理会社の営業と高い見積りにうんざりした
一部のマンション管理組合からの声です。

私も以前のコラムで、

・管理会社が直接行う修繕工事の見積りは
修繕専門業者へ丸ごと再委託しており、高い。

・管理会社がコンサルタントとして行う設計監理の見積りは
修繕専門業者からのバックマージンが多いので、安い。

と書いています。

しかし世の中の流れは、管理会社による大規模修繕工事への関与度合いを
一層強めています。

しかもここ1年余り、設計監理で小さなマージンを狙っていた多くの管理会社が
なりふり構わず『施工会社』として、より大きな利益を取りにきているのです。

それまで、大規模修繕工事を施工業者として取りに来ていたのは、
日本ハウズィング、合人社といった独立系や、
東急コミュニティのような工事部門を確立している一部の業者でした。

ここにきて、他の多くの管理会社が修繕工事を狙うようになりました。

◆背景は、売上の鈍化

管理会社が大規模修繕工事を積極的に取りにくる理由は
売上の鈍化ですが、その理由は2つ考えられます。

・親会社(デベロッパー)からの新築マンション管理供給の激減

超少子高齢化社会に突入し、日本の人口は減少に転じています。
東京や神奈川、大阪、名古屋といった大都市でも時間の問題です。

そのうえ、東京五輪景気でマンション用地取得費や資材費が高騰し、
いわゆる財閥系や一部の元気があるデベロッパー以外に
マンションを積極的に建てる会社が大きく減りました。

新築マンションが建たなければ、管理会社も新規獲得が鈍化します。

・管理委託料(本業)収入の伸び悩み

管理会社の本業である管理委託料に関して、新築時に確定した価格を
後から値上げすることは、消費税増税やインフレなど外的要因がない限り、
実施することは困難です。

大手・中堅を中心に『専有部サービス』を展開し始めましたが、
希望しない住戸の分まで一括で支払うことに管理組合は二の足を踏み、
なかなか大きくは広がりません。

また、リプレイス(管理会社変更)営業にも限界があります。
一方で、管理委託費の削減ニーズはどこの管理組合にもあります。

このような理由で、管理会社の売上の伸びは鈍化しており、
または鈍化することが見えているため、次善の策として

『大規模修繕工事でしっかり利益を上げる』

ことが、どこの管理会社にとっても重要になってきているのです。

(続く)

★マンション管理の問題解決と合意形成は得意です!
http://e-sumigokochi.com/sougou/komon/

以上「設計監理の競合に管理会社が現れ不思議な気分の」深山州でした!

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