マンション管理士・修繕アドバイザー・防火管理者（東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・名古屋ほか）

先日、不動産仲介業に従事する兄が、こんなことを言っていました。

 

 

『この間、ある小規模マンションの売却依頼を受けたのだけど、いくら宣伝しても全然売れないんだよ』

 

 

詳しくは次のような事情です。

このマンションの売主（区分所有者）は、別のマンションへ買い替えを希望していました。

そして購入希望先のマンションは見つかったものの、購入するためには現在住んでいるマンションの売却資金を一部充当する必要があり、売却活動を始めたのでした。

 

売り出し価格は「周辺相場より若干安く」設定しました。

しかし買い手がつく気配が全くないのです。

 

早く売らないと購入希望先マンションの予約が取れ、他の購入希望者へとられてしまう。買いたいものがあるのに、売れずに進めないのです。

 

 

『オープンルーム（中古マンションの現地売り出し）をやると結構人が見に来るんだけど、

 

管理費が高いね

 

って言われて敬遠されてしまう』

 

 

 

そう、問題は管理費の額です。

 

 

このマンションでは専有面積が約５０㎡で、管理費と修繕積立金の合計は月額３５，０００円でした。

 

売り出し価格から住宅ローンを検討すると、ボーナス返済無しで月々７０，０００円の支払いで済むのに、管理費等を加えると月額１０５，０００円！！

 

これに駐車場を借りると、、、

 

 

 

いくら売買価格が安くても、月々のランニングコストが高いと敬遠されてしまいます。

 

 

この手のマンション、私の経験では

 

１．東京都区部や横浜市・川崎市・さいたま市などの都市圏で駅周辺に位置し、

２．築２０年以上

３．６０歳以上の所有者が多い（高齢化）

４．３０世帯以下（小規模マンションの中でもさらに小規模）

５．平均専有面積４５～６０㎡、そして

６．管理組合の意識が恐ろしく低い

 

上記の条件をたくさん満たしているマンションに多いです。

兄が売却依頼を受けているこのマンションも上記にぴったり当てはまりました。

 

 

このようなマンション、本当に売りづらいんです。

 

 

  

逆に、このようなマンションを買う人の傾向を見ると、 

 

１．全額現金購入で住宅ローンがない

２．ランニングコストよりも立地を最重要視している

３．マンション管理に関する知識・興味がない

４．外国の方（日本の建物の良し悪しがわからない）

 

上記のようになります。

 

しかもこのようなマンションの場合、ランニングコストが他のマンションに比べ高い分、しっかりと計算し値下げ交渉に持ち込むことが多く、売買価格が近隣のマンションのそれより安く叩かれるケースが多いです。

 

 

マンション所有者（管理組合）の皆さん、管理費の見直し（削減・節約）は、

 

１．今住んでいる人にとって大きなメリットがある

２．いずれ売却しようとしている人にもメリットがある（売却価格や売却しやすさ）

 

など、悪いことは何一つありません。

特に住戸当たりの負担大きくなりがちな小規模マンションでは、管理費コストの見直しを強くお勧めします。