大規模修繕のご意見番（セカンドオピニオン）

管理会社や設計コンサルが主導する大規模修繕工事において、提案内容の妥当性を専門的な視点で判断するため、当社の専門家を修繕委員会に加えていただく、いわば『プロ修繕委員派遣』サービスです。当社は、医療における「主治医以外の意見を取り入れ、治療方針を検討する」セカンドオピニオンのような役割を担います。

設計コンサルに頼んだけど、談合されないか心配
設計コンサルの提案がパッとせず不安
管理会社が提示する施工範囲や施工方法、金額などの客観的評価が欲しい（言いなりでは不安）

といったニーズにお応えし、工事の進行を客観的にサポートさせていただきます。

大規模修繕のご意見番（セカンドオピニオン）当社の役割

1. コストと品質の透明性確保

責任施工方式（設計と施工が同一会社）において、コストや品質が不透明になるリスクを排除します。

セカンドオピニオンが採用される主な理由は、責任施工方式（管理会社元請け方式）におけるコストと品質の不透明性の解消です。

責任施工方式では、施工会社（管理会社）内で設計部門と工事部門が同一の組織に属しているため、施工部門の利益のための設計になってしまい、どのような材料でどのように施工するかを管理組合に提示しなかったり、提示されても管理組合側で判断ができなかったりした結果、品質が低下するリスクがあります。

ままた、そもそも協力会社の見積もり比較が開示される場合であっても、身内の調整価格で、価格競争力が働いていない上に、第三者の視点で妥当性を評価する仕組みもないため、確実に割高になります。

このような問題を回避し、公平かつ透明性のある工事を実現するために、第三者的な立場で助言・チェックを行うセカンドオピニオンが導入されています。

2. 合意形成の支援

理事会や修繕委員会のメンバー間、住民間の意見調整をサポートし、適正かつ円滑な大規模修繕工事の実現を支援します。

設計監理者の多くは一級建築士の資格を持ち、マンション大規模修繕工事の実績があれば技術面では専門家といえます。しかし、大規模修繕工事は新築工事とは異なり、理事会や修繕委員会など複数の執行権者が関与し、さらに数十～数百世帯の居住者が「現場で生活している」中で進める工事です。そのため、多くの人々が関わる複雑な環境での業務となります。建物や設備といった「ハード面」に特化してきた設計監理者の中には、「人間関係の調整を含む合意形成」を苦手とする方も多く、これを補ってほしい、というニーズが非常に高いのが現状です。実際、設計監理者を起用した後に合意形成が難航し、途中から当社のセカンドオピニオンが採用された事例が数多くあります。

3. 設計監理者の選定支援

管理組合に適した設計監理者の選定をサポートします。

「設計監理者の選定方法がわからない」というお問い合わせをよくいただきます。特に、設計監理者の強みを活かした採用を検討している管理組合からは、当社に選定支援をご依頼いただくケースが増えています。いわば、コンサルタント選びのアドバイザーとしての役割を担っています。

設計事務所には特徴がありますが、業務を紙に書くと同じ表現でしかなく、管理組合から見ると選定のポイントはどうしても価格面になりがちです。

価格面で選定すると設計事務所は施工会社からのマージンで帳尻を合わせてきますから、結果として高い買い物になってしまいます。

4. 設計コンサルタントの助言の妥当性評価

設計コンサルタントの提案が管理組合の目標に沿っているかを第三者視点で確認します。

設計コンサルタントは修繕のプロではありますが、大規模修繕工事といってもマンションごとにハード面だけではなく、運営面でも特徴があり、それに沿って修繕方法や施工範囲などを決めていく必要性があります。単なる原状回復ではなく、改良（バリューアップ）を目指す管理組合もあれば、必要な部位順番に少しずつ修繕していきたいという管理組合もあります。そのため、修繕技術に関する見解だけでなく、管理組合が実現したい修繕工事の方向性に沿った業務が行われているかを、第三者の視点から確認し、助言してほしいというニーズが高まっています。