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管理契約見直しドクター 管理契約見直しドクター（管理委託契約見直しコンサルティング）とは、
- 「管理会社へ何を依頼して良いのか確認したい」
- 「管理会社の対応に不満があるので改善してもらいたい｣
- 「改善されないなら管理会社を変更したい」
など、マンションの日常を守るパートナーとの関係を改善するための専門業務 であり、管理組合の個別事情に応じて
- 管理委託契約内容の品質調査
- 管理委託契約の具体的な改善提案
- 管理会社への是正指導
- 管理会社の変更
- 業務監査（モニタリング）
をご提案するコンサルティングサービスです。
管理契約見直しドクター こんな問題で悩んでいませんか？
管理契約見直しドクター（管理委託契約見直しコンサルティング）は、マンション管理組合の理事経験者が管理会社に対して持つ、次のような「不満や疑問」の声から生まれました。
- フロント担当者や管理人の対応が悪い、仕事の精度が低い
- フロント担当者が頻繁に交代する・引継ぎがなされていない
- 月次管理報告書や会計報告書に間違いが多い
- 修繕工事等の見積もりが高く、内容が不透明である
- 修繕工事等の施工会社が管理会社指定であり、管理組合で選択できない
- 現場スタッフ（清掃員やコンシェルジュなど）が過剰か不足か適正な配置なのかわからない
- 保守点検や清掃などを下請けに丸投げしマネジメントしていない
- 業務が画一的で、マンションの個別事情に対応してくれない
- 管理費等の滞納者への効果的な督促ができていない
- 管理会社が分譲主（デベロッパー）の子会社で、アフター瑕疵補修に協力しない
- 管理会社が特定の組合員（理事）の利益のために動いている
これらの管理会社に対する不満や疑問の一つまたは複数が絡み合うことで、管理組合の課題・悩み・トラブルが増えることになります。当社では、この管理組合と管理会社との関係を客観的に調査した上で、具体的な改善提案を提供します。
さらに①～④を実践することで、管理会社契約見直しの具現化を推進します。
管理契約見直しドクター 業務内容
管理契約見直しドクター（管理委託契約見直しコンサルティング）は具体的に次の業務を行い、問題の解決を推進します。
基本業務（定額報酬）
1.管理委託契約内容の品質調査
現地や各種書面の調査や理事役員へのヒアリング、居住者満足度アンケートを実施し、現状の管理会社が提供する委託業務の品質調査を行います。当社ではこの調査に最も多くの時間と労力を投入します。
2. 管理委託契約の具体的な改善提案
上記品質調査の結果出てくる問題点について、その改善方法を検討し、提案します。後述のように管理会社へ是正を促すものもあれば、そもそもお客様が求める品質を達成するためには現場スタッフの増員や時間帯変更などが必要な場合もあります。また費用対効果が見合っていない場合は管理委託料の減額が問題解決につながる場合もあります。
3. 管理会社への是正指導
改善提案をもとに、管理会社へ具体的な是正指導を行います。なお是正の内容は様々で、例えば管理組合への提出書式の変更や理事会での立ち振る舞いの見直し、タスク納期の厳格化、清掃の見直し、スタッフの変更、業務全体の見直し、委託料の見直しなど多岐にわたります。
4. 管理委託契約書（発注仕様）の改定
管理組合が管理会社へ依頼する業務の内容は、最終的に「管理委託契約書」の中の「業務仕様」に反映させなければなりません。上記１～３の内容を反映させた書面の改定を行います。その際、現行の契約内容との比較（対比）表を作成し、どの業務がどのように改善されるのかがわかるようにします。
5. 管理会社の変更
調査の結果、管理組合と管理会社とのギャップが大きい場合、または是正指導に対し非協力的な場合は、管理組合パートナーとして要望に沿う意思なしと判断し、管理会社の変更をご提案することもあります。
オプション業務（定額報酬外となる可能性のある業務）
- 1.他のサービス業務（詳細は各サービスのページをご参照ください。）
- 特に建築士や施工管理技士を活用した大規模修繕工事の支援などは別途となります。
- 2.コスト削減や収益向上に貢献する業務
- ※管理費や修繕工事費のコスト削減や外部からの収入アップといった経済的利益が発生するコンサルティングを実行する場合、事前に説明の上、利益の一定割合をシェアしていただきます。
- 3.理事会や専門委員会の出席が想定外に高頻度また長時間となる場合
- 理事会１回当たり2.5時間（移動時間を除く）までを標準としています。※総会出席は何回でも追加はありません。
- 4.上記1.2.3のいずれにも該当しない業務で、マンション管理士の業務量が基本業務（定額報酬）と比べて著しく超える可能性の高い業務
- ※管理規約や細則等の全面改定・管理組合公式ホームページ等の作成やサイト運営などはこれに該当します。
管理契約見直しドクター 導入の流れ
まずは、お問い合わせください
メールまたは、お電話でお問い合わせ下さい
電話番号 050-1809-5273
ヒアリングで課題を抽出・ご提案
メールまたは電話でやり取りさせて頂いたうえで、お見積をご提供いたします。理事会に出席し業務内容の説明や質疑回答等に対応します。
お見積りのご提供
メールまたは電話でやり取りさせて頂いたうえで、お見積をご提供いたします。理事会に出席し業務内容の説明や質疑回答等に対応します。
総会の決議を経てご発注
原則として総会の決議を経てご発注いただきます。（予算が計画的に取れている場合など合意形成が図れている場合は除く。）※総会へ出席し、質疑回答させていただきます。また総会議案の案やQ＆Aといった資料をマンションに合わせて作成いたします。※秘密保持の念書をご用意致します。
管理契約見直しドクター サービス料金
マンションごとに個別にお見積りさせていただきます。
※定額報酬（コンサルタントの人工＋経費）＋業務報酬（初年のみ削減された金額の50～75％相当分） で計算します。業務のご提案内により大きく異なってくるため、詳しくお問い合わせ下さい。
※コンサルティング期間について
1．基本業務：最短で3ヶ月～6ヶ月
2．管理業務の監査（モニタリング業務）：6カ月～12か月
管理組合の状況により提案内容が異なります。詳細はご相談下さい。
管理契約見直しドクター メリット
導入のメリット
管理契約見直しドクター 利用者の声
管理会社へ依頼できる内容が明確になり、理事の負担が減りました
- １．サービスを利用する前の状況をお聞かせ下さい。
- 現在の管理会社の対応が悪く、フロント担当者や管理員に改善を要請していましたが、どこまで依頼して良いのかわからず、また管理会社も主張しないまま、対応が改善されない状態が続いていました。
- ２．サービスを利用し、どのような成果が得られましたか？
- メルすみさんがはじめに取り組んだのは、我々管理組合がどのような業務を管理会社へ依頼しているのかの分析でした。管理契約書に書いてある仕様と現在の作業状況を比較しながら、仕様の曖昧な部分を明確にし直す作業をしてくれました。またこの取り組みの中に管理会社も加え、どこまでができて、どこからができないのか意見交換を行い、最終的に管理会社との関係は良好なままで、改めて発注する内容を明確にすることができました。理事会がやるべきことも明確になり、役割がクリアになって良かったです。
管理会社の業務の無駄とコストを削減することができました
- １．サービスを利用する前の状況をお聞かせ下さい。
- 新築から10年間、大手管理会社へ委託してきましたが、これといって管理会社の仕事について問題になることはありませんでした。しかしここ2年ほど管理組合の中でトラブルが続き、管理会社への委託内容について理事会内部から疑問の声が上がり、収拾がつかない状況が続いていました。
- ２．サービスを利用し、どのような成果が得られましたか？
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例えば居住者からの要望対応や理事会内部の連絡のような、本来理事でもできる業務を管理会社へお願いしてして過剰なサービス要求になっていたり、大して汚れない箇所の定期清掃をかなりの頻度で委託していたりと、ムダな発注が多いことがわかりました。
一方で排水管清掃や消防設備点検の実施率向上のための業務がないなど、本来依頼したい内容が行われていないなど、アンバランスな委託状態であることを分析していただき、契約条件の見直しを行いました。これにより理事会と管理会社間の信頼関係が深まり、無駄なコストの削減することができています。
管理会社を切り替えて満足しています
- １．サービスを利用する前の状況をお聞かせ下さい。
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当マンションは200戸強と大規模なマンションの割には地元の小規模な管理会社が入っており、居住者対応や集会室・ゲストルームなどの共用施設の維持管理、清掃員のマネジメントなどが滞っており、再三指摘してきたにもかかわらず、改善が見られませんでした。
- ２．サービスを利用し、どのような成果が得られましたか？
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メルさんに現状を見て頂いた結果「現在の管理会社では対応改善は困難」との報告を受け、管理会社の変更に踏み切りました。住民への事情説明に神経を使い、大手の管理会社ばかり10社から選定を行い、最終的に賛成多数で管理会社の変更を行うことができました。また住民や理事会から好評であった管理員さんが新しい管理会社へ引き継がれ、変わらず勤務できるようになり、コンサルの支援に満足しています。
管理契約見直しドクター よくある質問
- 他のコンサルタントやマンション管理士事務所との違いは？
- マンション管理業界を熟知し、かつ現場を徹底的に調査した上での管理会社契約見直しができる点です。管理組合と管理会社との関係改善には、「管理委託契約上の問題」のほかに、「業務仕様（具体的な業務内容）の問題」「マンション管理の現場での実際問題」を検証する必要があります。コンサルタントはマンション管理会社の多くの部門を経験し管理業界の裏表を熟知していなければなりません。また泥くさいようですが、実際にマンションの現場に張り付き、実態を理解したうえで具体的なご提案が可能となります。非常に手間のかかる仕事ですが地道に行ってまいります。
- 不満解消にはすぐに管理会社を変更すれば良いのではないでしょうか？
- 管理会社の変更は最終手段と考えています管理会社契約見直しコンサルティングにおけるリスクの一つとして「安易な管理会社変更」があります。問題の本質を突き止めずに首をすげ替えても、いずれ同じ問題（不満）が再発することになります。まずは現行の管理会社のままで問題解決できることを目指し、変更は最終手段としてご提案させて頂くことが多いです。
- 管理組合の個別事情に対応できますか？
- 対応可能です。ひとくちに「管理会社契約の見直し」と言っても、管理組合と管理会社との関係によって、アプローチの方法は様々です。当社では現状を調査したうえで、管理委託契約の改善提案や管理会社への是正指導、管理会社の変更などの提案を行い、そのあとの監査（モニタリング）で改善状態の確認を行うことで、様々な状況下での見直しが可能となります。
