マンション管理士・修繕アドバイザー・防火管理者（東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・名古屋ほか）

『修繕工事費の徹底削減』

マンション修繕業界の常識である「施工業者と修繕コンサルタント（設計事務所・一級建築士・管理会社（設計部門））との癒着（いわゆるバックマージン・紹介料・リベート）を徹底排除し、かつ施工業者の選定は競争形式を採るため、修繕業界の慣習である修繕工事費の10％～25％もの中間マージンがなくなり、そのまま修繕工事費の低減につながることで、管理組合の修繕積立金が多く残ることになります。

大規模修繕工事の実施には、1,000万～億単位と多額の修繕積立金が必要となります。ここでは工事内容の品質を下げる（いわゆる安普請を採用する）ことなく、施工業者選定における10～20社の中から競争原理を働かせた入札・見積比較を行います。さらに管理組合で絞り込みを行った数社に対して個別に価格交渉を行い、更なる減額を図ります。

なおここでは単純値引きのみを迫るのではなく、工事費見積りの妥当性を厳しく精査することにより無駄な見積り（数量・項目・単価）を見直させる、という修繕技術・経験に裏づけられた交渉を行います。そのためダンピングによる単純値引きの結果起こる工事品質の低下を招くことはありません。

なお工事費削減が実現した場合には、所定の基本報酬（実費）のほかに工事費削減に対する成果報酬をいただきますが、あくまで削減できた工事費の一部を成果に対する対価としてお支払いいただくもので、発注者である管理組合に別途支出が発生することはありません。

『合意形成を重視した、計画・検討・工事プロセスの情報公開』

大規模修繕工事は多額の修繕積立金が動くだけに、計画段階から工事完成(竣工)に至るまでの間、そのプロセスにおける透明性の確保(組合員に対する徹底的な情報開示)が必要です。そこで当社では次の支援を行います。

①紙媒体による広報(例:理事会ニュース・修繕委員会だより)を作成します。ミーティングや現場調査の度に組合員へ広報(報告)することで、理事会(専門委員会)の動きをオープンに知らしめる効果があり、後々の住民説明会や総会等で多くの組合員からの支持を得ることにつながります。
また大規模修繕工事の取り組みに疑問や不満のある組合員の声を早めに吸い上げることで、後々の合意形成が楽になるメリットもあります。
なお広報は「専門用語をなくし」「わかりやすいものを」「こまめに」がポイントです。当社ではこのポイントを押さえた紙媒体を作成し、組合員の多くが理事会や修繕委員会を信頼し、大規模修繕工事の検討を任せてもらえるような体制作りに貢献します。

②大規模なマンションやオーナーが居住していない投資マンション等では、インターネットを活用した情報共有システム(SNS)を活用して、管理組合(理事会または専門委員会)が進める工事計画の検討や施工業者選定・修繕工事等におけるプロセスを公開します。
ここでは、作成された各種報告書や図面・写真・見積書等の電子化保管や閲覧(ダウンロード)、スケジュールの告知や修繕工事中における居住者への広報(ベランダ使用制限や洗濯物干し情報など)、施工業者の書類選考や公開面接時の写真公開、各種お知らせなどをリアルタイムで公開し、マンションの組合員だけが閲覧したり意見を投稿することが可能です。
※竣工後も管理組合として継続活用する(利用する権利を譲渡する)ことも可能です。ただしサイト運営のための維持費用が別途必要です。

『最長15年間の経過観察フォローサービス』

大規模修繕工事の施工業者は自社の工事に対して最大10年間のアフターサービス保証(補修サービス)をつけていますが、管理組合が個々の不具合をアフターサービスに該当するかジャッジすることは困難です。またそもそも不具合を見つけ出すことも困難と言えるでしょう。

当社では、大規模修繕工事の完成(竣工)は「次の大規模修繕工事に向けての劣化スタート」と考え、人間で言えば手術後の経過観察が必要であるのと同じように「大規模修繕工事の成功のみならず、その後も長期間フォローして初めて建物を守り続けることができる」という考え方に基づき、最長で15年(次の大規模修繕工事の検討時期)まで経過観察的なアフターフォローを毎年実施することが可能です。

定点観測を目的とした点検を毎年実施し、管理組合へわかりやすく報告いたします。また施工業者よるアフターサービス補修に対する支援(不具合箇所の補修指示、施工業者への技術指導・現場立会い・協議交渉)はすべて経過観察フォローサービスに含まれています。(2年目以降はオプションとなります)

『3つの約束を掲げています。』

お約束1:信頼保証宣言(報酬の(最大)全額返金保証付き)
当社の調査や設計、監理に問題があり大規模修繕工事の成否に悪影響を与えた場合、発注者である管理組合の被害の程度に応じて、最大で報酬全額を返金する保証を付けています。これは当社が設計や監理の品質に対する責任を負い、当社を選定して頂いた管理組合(理事会・修繕委員会)と共にリスクを負う覚悟でもあります。
後述の「施工業者との癒着や馴れ合い排除宣言」に違背した場合、最大で報酬全額を返金する保証を付けています。身の潔白を証明するとともに、設計監理とお金に対する品質の担保をお約束いたします。

お約束2:居住者間の合意形成支援宣言
当社はマンション管理組合内部の合意形成支援を基本スタンスとするマンション管理士(マンション管理コンサルタント)事務所からスタートしているため、大規模修繕工事においても同様の支援を当然の業務として考えております。単に調査、設計、監理の技術だけを売って、管理組合内部の合意形成に関与しないほとんどの設計監理者との大きな違いと言えるでしょう。お約束3:施工会社との癒着や馴れ合い排除宣言
このような世間の常識的なことをいちいち宣言しなければならないのは寂しい限りですが、それほどこのマンション修繕業界では設計監理者と施工業者とのリベート(バックマージン・紹介料や便益供与)が常態化しています。当社はこのような管理組合の利益に反する行為を一切せず、管理組合利益の最大化のために活動し貢献することをお約束しています(※)。仮にこれに違背した場合は、上記1の通り最大で報酬全額を返金する保証を付けています。
※繁忙期や大規模物件の調査において、当社スタッフおよびアライアンスの建築士の手だけでは足りない場合は、予め「施工業者を調査専門会社として活用」することがあります。この場合はあらかじめ管理組合へこの会社名を告知し、以後の施工業者選定時の見積候補には管理組合の合意がない限り加えないことを堅くお約束しています。

以上の通り、大規模修繕工事の品質を維持・向上させつつ修繕工事費を削減し、かつ竣工後のアフターフォローを充実させることで長期的な視点で貢献できることが最大のメリットです。