困った! 管理組合の運営

長期修繕委員会アドバイザー(大規模限定)

常設の長期修繕委員会に「長期修繕アドバイザー」を採用し「素人の決断リスクをなくし」「修繕工事費を大きく削減し」「修繕積立金の値上げを軽減」しませんか?

調査や見積比較・住民説明を長期修繕アドバイザーへ外注し、「専門知識」と「時間」を買いませんか?

マンション修繕の実績豊富な長期修繕アドバイザーが「技術支援」します。
現地調査・根拠説明・見積比較で委員会の「時間を大幅に短縮」させます。
理事会への具申資料で「諮問機関としての責務を果たす」サポートをします。
総会や説明会での「住民への説明や回答」を果たします。
管理会社や施工業者等への「技術的な指示・チェック」はお任せください。
当社採用コスト以上の「修繕工事費の削減効果」をお約束します。

修繕委員会アドバイザーとは、理事会の諮問機関で常設の長期修繕委員会に「専門知識や経験が豊富な『プロの委員を雇う』」といったイメージで、長期修繕委員会へ当社の長期修繕アドバイザー(一級建築士・一級建築施工管理技士等)の出席や助言・各種チェックを皆様に変わり行う業務です。修繕工事や長期修繕計画に対し、調査・提案・選定・チェック・理事会への説明(具申)の支援を通じた具体的な支援です。
[重要]マンション修繕業界(設計事務所や管理業者)に蔓延する「バックマージン・リベート・便益供与」を排除し、誰よりも修繕積立金を残すことをお約束します。

こんな問題で悩んでいませんか?

特に大規模なマンションでは、大規模修繕工事の時期でなくても、営繕工事や長期修繕に関する委員会を常設している管理組合が多いですが、委員会を運営していて、

  • 管理会社から出される修繕工事提案の妥当性がわからない
  • 施工業者から出される修繕工事見積の比較検討ができない
  • 現場を見ると劣化しているとは思えないのだけど
  • アフターサービス(瑕疵・不具合)として無償補修を交渉できないか
  • 新しい技術や工法があるのだけど本当に採用して大丈夫?
  • 工事中の現場立会いやチェックを自分たち委員ではできない
  • 長期修繕計画を見直ししたら修繕積立金が大幅にアップしそう
  • 委員会での意見がまとまらず時間がかかり前に進めない
  • 理事会へ工事の具申をするのにわかりやすい報告書が作れない

といった悩みや課題をお持ちになったことはありませんか?

長期修繕委員会アドバイザーにお任せください

長期修繕委員会アドバイザー業務では、上記のような「長期修繕委員会の運営や技術的な課題」にまつわる、ありとあらゆる悩み・課題にマンション修繕の技術と経験が豊富な一級建築士・一級建築施工管理技士等のアドバイザーが対応します。

マンションで開催される長期修繕委員会(具申で必要な場合は理事会、説明で必要な場合は総会等)への出席をベースに、日常の営繕工事(小修繕工事)や大規模修繕工事に関する調査や業者選定・工事チェックを行いつつ、長期修繕(積立金)計画のチェックといった業務に至るまで、「ハード面」全般の支援を行います。
※お客様の中には、長期修繕委員会の「委員長」へ当社が就任して、管理会社や施工業者・事業主(アフターサービス)との直接のやり取りを希望されるケースもあります。サポートの形は様々です。気軽にご相談ください。

長期修繕委員会アドバイザー サービス紹介

長期修繕委員会アドバイザー業務では、原則として基本業務(定額報酬)とオプション業務とに分けてご提案しています。※委員会のスタイルに適合できますので、気軽にご相談ください。

1)基本業務(定額報酬)

1.長期修繕委員会への出席・助言(月1回または2ヶ月に1回)
毎回の委員会に出席し、助言や提案を行います。その場で困った問題に解決案を提示したり、持ち帰り次回の委員会へ回答や技術見解・提案を用意することもあります。
2.理事会への具申・総会への出席・説明(適時)
通常総会や臨時総会へ必要に応じ出席し、長期修繕委員会が関与する議案について補足説明や質疑への回答を行います。また総会議案の文案の作成も行います。
3.長期修繕委員会の会議録チェック(委員会開催の都度。作成は原則行いません。)
通常は管理会社(または書記)が作成する長期修繕委員会の会議録について、内容の妥当性を確認し、校閲を加えさせて頂きます。会議録は過去の話し合いの経過やその当時の議論のプロセスが記載されるものであり、非常に重要な業務です。
4.管理会社や施工業者が提案する書類(見積書)のチェック(適時)
管理会社や施工業者が長期修繕委員会へ用意する資料(修繕工事の見積書など)の内容をチェックし、必要な助言や指摘を行います。見積内容によっては他社からも見積を取り寄せて比較検討も支援します。
5.広報紙案の作成(月1回まで)
「委員会からの広報」案を作成し、組合員へ直接報告することも可能です。議事録は記録を残すことに意味があり、読みやすさを優先しないため、別に広報が必要、というのが当社の考え方です。
6.電話・メールでの相談対応
委員会への出席のほか、電話またはネット(メールやSNS)での相談対応を行っています。
7.アフターサービス補修相談(全体調査は除く)
新築後10年間、または大規模修繕工事の竣工後10年間は、分譲主(または大規模修繕工事の施工業者)から、新築(修繕)工事に関するアフターサービス補修の保証を受けています。当社では不具合箇所の確認をし、見解をまとめ、分譲主(または修繕施工業者)へ補修依頼するとともに、瑕疵の疑いがある案件については必要に応じて弊社顧問弁護士と連携し問題解決に当たります。

2)オプション業務(追加報酬となる可能性の高い業務)

1.他のサービス業務(詳細は各サービスのページをご参照ください。)
※大規模修繕工事の設計監理業務やアフターサービスの全面調査、といった業務は作業ボリュームが多いため、別業務となります。※割引料金にて対応いたします。
2.修繕積立金の節約に貢献する報酬
修繕工事見積の競争見積り支援により経済的利益が発生する(修繕積立金の無駄遣いを防ぐ)場合、あらかじめ利益の一定割合をシェアしていただくことを合意のうえで支援いたします。
3.委員会や理事会・総会・現地立ち会いへの出席が想定外に高頻度または長時間となる場合
※総会出席は何回でも追加はありません。
4.上記1.2.3のいずれにも該当しない業務で、当社スタッフ(一級建築士・一級建築施工管理技士等)の業務量が長期修繕委員会ドバイザーとして頂いている定額報酬の額と比べて著しく超える可能性の高い業務
※技術者のレベルに応じ、移動時間を含め半日対応で35,000~45,000円、終日対応で50,000~65,000円(税別)を申し受けます。例えば修繕工事の継続的な現場立会いチェック・アフターサービスにおける分譲主や修繕施工業者との交渉のための会社訪問などはこれに該当します。

メリット

長期修繕委員会アドバイザー業務 導入のメリット

  • マンション修繕現場の実績と経験が豊富な長期修繕アドバイザー(一級建築士や一級建築施工管理技士等)にいつでも相談ができ、毎回の会合にも出席することで安定的な委員会運営が約束されます。難しそうな技術的な課題もシンプルかつ短時間で解決に結びつけることが可能です。
  • 修繕工事の見積査定や妥当性判断を支援することにより、修繕工事費の大幅な削減に貢献します。工事費の削減により、皆様が毎月負担する修繕積立金の引き上げリスクを軽減できます。なお、マンション修繕業界に蔓延する「リベート・バックマージン・便益供与」を一切排除し、クリーンな対応に徹することをお約束いたします。
  • 理事会への具申や総会・住民説明会等での技術的な説明や質疑回答をサポートすることで、より円滑な合意形成を促進します。
  • ※常に依頼主であるマンション管理組合の立場に立ち、公正なアドバイスに徹します。 そのため、依頼主自身(委員長や一部の委員)の利益(金銭的利益や自己顕示欲の満足等)を満たすために当社を利用する意図が判明した場合は、本業務をお断りさせて頂きます。

利用者の声

修繕委員会の負担が大幅に軽減されました
元長期修繕委員長 H様

1.長期修繕委員会顧問を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

当マンションは約500戸と大規模で、毎年のように修繕工事の案件や設備の更新案件が管理会社から提案されていました。はじめは理事会として対応していましたが、修繕以外の検討事項が多く、理事会が4,5時間かかることもあったため、下部組織として長期修繕委員会を立上げました。

しかし実際に活動してみると、出てきた工事見積の内容をチェックしたり、高いか安いか、そもそも工事すべきかを判断することが困難で、結局管理会社の提案のままに処理していましたが、納得できるものではありませんでした。

2.長期修繕委員会顧問を採用し、どのような成果が得られましたか?

大きく3つの効果があると思いました。ひとつは、工事見積のチェックを受けることで、修繕工事が従来の10~30%程度削減することができていることです。50万円程度から1,000万円位まで様々な工事や設備更新の見積が管理会社からでてきますが、適切に削減ができています。また妥当な見積は妥当と判断してくれ、適切な工事発注につながっています。

つぎに、委員会の会合に出席して頂くことで、委員会役員の間の合意形成がスムーズとなり、審議の時間が短縮されたことです。あと、工事中の現場チェックをして頂くことで品質が維持できていると思います。 専門家を活用することでコストや気苦労が削減され、かけている時間も大幅に減り助かっています。

委員会役員間の合意形成が改善されました
長期修繕委員長 K様

1.長期修繕委員会顧問を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

委員会を立ち上げたところ、10名以上の応募があり、理事の兼任も含め15名の大所帯となりました。会議では皆が活発に意見を言ってくれますがなかなかまとまらず、長期修繕計画の改定や鉄部塗装工事の業者選定など、大掛かりな取り組みが全く進んでいませんでした。

2.長期修繕委員会顧問を採用し、どのような成果が得られましたか?

現状の状況をすべての委員会役員にわかるように整理をしてくれ、解決のための選択肢を複数提示してくれたことで、道筋が明確になりました。もちろんマンション管理や長期修繕に関する知識もありがたいのですが、合意形成を図ってくれることが大きなプラスとなっています。

料金

報酬は基本的に以下のとおりです。詳細は個別にご相談ください。

① 基本報酬 業務の詳細は上述の 1)基本業務 をご参照ください。
定額報酬:月額75,000~200,000円(税別)
技術者レベルとマンションの規模(※)により変動します。
※規模に応じて見積チェック案件や委員会からの相談件数・施工業者や管理業者からのヒアリング対応が多く、比例して業務時間がかかることを想定しています。
② オプション報酬
技術者のレベルに応じ、移動時間を含めた半日対応で35,000~40,000円、終日対応で50,000~60,000円(税別)
※オプションが必要な場合は、上述の2)オプション業務 4. をご参照ください。
  • 理事会が平日午前~15時までに開催の場合は基本報酬を5%割引します。また、当社に提供する資料(管理会社や施工業者作成のものを含む)をすべてメール(PDFファイル)で提供して頂ける場合、定額報酬を2%割引します。
  • 導入の流れ

    長期修繕委員会アドバイザー 導入の流れについて

    メールまたは、お電話でお問い合わせ下さい
    電話番号(フリーダイヤル) 0800-808-8081
    携帯の方は 03-6416-5197

    メールまたは電話でやり取りさせて頂いたうえで、お見積をご提供いたします。

    原則として総会の決議を経てご発注いただきます。
    ※総会へ出席し、質疑回答させていただきます。また総会議案の案やQ&A等の資料をマンションに合わせて作成いたします。
    ※秘密保持の念書をご用意致します。

    よくある質問

    長期修繕アドバイザー業務では、どのような成果が得られますか?
    委員会の議論が円滑になり、委員個人の負担が減り、最終的には執行部の理事会の負担も減ります。基本的にマンションで開催される長期修繕委員会への出席を通じ、プロの助言や管理会社・施工業者からの報告資料・議事録チェック、広報資料の作成を行います。また、修繕工事見積の精査や複数業者間の競争見積りを促進することにより、修繕積立金の無駄遣いを減らし、貯蓄を増やすことにつながります。
    委員会には毎回来てもらえますか?
    原則として委員会には毎回出席させて頂きます。ただし委員会日程はあらかじめ定例化して頂く必要があります(例:第2土曜日の14時~16時)。
    常設の修繕委員会がない小規模・中規模なマンションで長期修繕アドバイザーを採用したいのですが
    小~中規模マンション向けには、定額でかかりつけの医者的なサービスがございます。そちらをご検討いただくか、理事会アドバイザー(マンション管理士による年間顧問契約)の中で当社の長期修繕アドバイザー(一級建築士・一級建築施工管理技士)の活用が可能です。※理事会アドバイザー業務はこちら
    理事会への出席は可能ですか?
    本コンサルティングは原則として長期修繕委員会への出席を通じた支援を目的としており、理事会やその他対応については出席回数によって別途報酬を申し受けます。ご相談ください。
    法律的な相談は可能ですか?
    可能です。当社ではマンション管理に強い顧問弁護士と提携しており、法律相談は可能です。この場合、お客様からの相談事項を当社長期修繕アドバイザーがヒアリングして要点をまとめ弁護士に相談、その回答をお客様へわかりやすく要約して見解を報告する形となっています。なお弁護士の見解を受けて、どのように進めるべきかの提案は当社長期修繕アドバイザーが行います。非常に喜ばれる支援の一つです。
    修繕工事費のコスト削減や付加価値アップの提案を受けることは可能ですか?
    もちろん可能です。
    管理会社と長期修繕アドバイザーとの役割はどう異なるのでしょうか?
    管理会社は、修繕工事に関しては「元請け」とし工事の受注を目指すか、複数の業者から見積もりを取り寄せるサポート役になるか、のいずれかですが、マンション修繕業界の悪しき慣習で、中間マージンやリベート(バックマージン)・便益供与が常態化しているため、当社がその内容を厳しくチェックすることに意義があると考えます。また、管理会社は長期修繕計画の作成や更新を提案しますが、この計画に記載の想定工事金額が高すぎたり、想定工法や材料が間違っていたり、想定工事周期が短すぎると、組合員から徴収する修繕積立金の額に大きく影響します。この点も当社がチェックすることが求められます。
    長期修繕委員会アドバイザーで行う業務は定型化されていますか?
    基本業務はどのマンションも同じですが、マンション管理組合によって業務の要/不要がありますし、記載のない業務を希望される管理組合もあります。事前に管理組合からヒアリングさせていただき、支援内容をカスタムさせていただくことは可能です。例えば、委員会の話し合いがまとまらない管理組合では、会合の司会進行を委員長に代わり長期修繕アドバイザー(一級建築士や一級建築施工管理技士等)が行ったり、長期修繕委員会だけでなく理事会への出席も高頻度で求められるところもあります。
    本サービスの発注を長期修繕委員会で決定して大丈夫ですか?
    原則として総会での決議が必要となります。ただし、直近で開催された通常総会で長期修繕アドバイザーの採用と予算が割り当てられている場合は、委員会から理事会へ採用を具申し、理事会の決議をもって本採用とすることは可能です。なお、それでも時間的な都合や急ぎの課題でお困りの場合で、時間的な余裕がない場合はご相談ください。
    長期修繕委員会アドバイザーの活動結果についての成果物はありますか?
    長期修繕委員会アドバイザー活動報告書をご希望に応じて作成いたします。原則として年1回、年間活動内容の報告を盛り込んだものとなります。
    長期修繕委員会アドバイザーの契約期間と解約について教えてください。
    契約期間は原則として1年で、長期的なプロジェクトで大規模修繕工事など大掛かりなプロジェクトを安定的に進めていきたい場合は最長で3年契約が可能です。なお、上述の契約期間中にかかわらず、総会で解約を決議した場合、または理事長と当社が合意した場合には即日解約が可能となっており、報酬の精算はありません(月額払い)。