修総合コンサルティング

修繕委員会顧問

長期修繕委員会顧問コンサルティングとは、「専門知識や経験が豊富な『プロの委員を雇う』」といったイメージで、理事会の諮問機関である長期修繕委員会への出席や助言・または委員長への就任を基本とする業務です。各種助言や提案・調査・管理会社や工事業者のマネジメント等を通じ、建物・設備の修繕関係や長期修繕計画を専門的に支援いたします。

こんな問題で悩んでいませんか?

特に中~大規模マンションでは、大規模修繕工事の時期でなくても、修繕工事や長期修繕に関する委員会を常設している管理組合が多いですが、委員会を運営していて、

  • 「管理会社から出される修繕工事提案の妥当性がわからない」
  • 「業者から出される修繕工事見積の比較検討ができない」
  • 「修繕工事の現場立会いやチェックをプロにお願いしたい」
  • 「長期修繕計画の見直しをどのように行えば良いか不安である」
  • 「理事会へ具申する内容に問題ないかチェックして欲しい」
  • 「修繕のプロで中立な第三者の助言を得たい」
  • 「技術と時間をお金で買いたい(プロを入れて解決したい)」

といった悩みや要望をお持ちになったことはありませんか?

本コンサルティングで行われること

長期修繕委員会顧問コンサルティングでは、マンションで開催される専門委員会(修繕委員会等)への出席を通じ、第三者としての助言や管理会社・施工業者報告資料・工事見積・会議録のチェック、広報資料の作成を基本業務として行います。また、ご要望により、自ら修繕委員長に就任することも可能です。

また、マンションの現場に入り現状を把握し、問題点の提示と解決案の提言を行い、運営の改善・改良を図ります。

さらに修繕工事の現場チェック(簡易監理)を通じて、管理組合が発注した修繕工事の品質維持を支援します。

サービス紹介

長期修繕委員会顧問コンサルティングでは、基本業務(定額)とオプション業務とに分けて、専門委員会のかかえる課題や悩みに応じて顧問のスタイルを柔軟にオーダーメイドします。

1)基本業務(定額報酬)

1.専門委員会(長期修繕委員会)への出席・助言
毎回の委員会に出席し、委員会の運営や管理会社の対応を見守りつつ、必要な助言や提案を行います。その場で困った問題に解決案を提示したり、持ち帰り次回委員会へ回答や技術見解・提案を用意することもあります。
2.総会への出席・助言
年1回開催される通常総会や、不定期に開催される臨時総会へ必要に応じ場合に出席し、長期修繕委員会が関与する議案について、必要な助言や議案に関する質疑への回答補助を行います。
3.長期修繕委員会の会議録チェック(または作成)
通常は管理会社(または書記)が作成する長期修繕委員会の会議録について、内容の妥当性を確認し、必要な校閲を加えさせて頂きます。会議録は過去の話し合いの経過やその当時の議論のプロセスが記載されるものであり、その内容や記載方法の確認は非常に重要な業務です。
4.管理会社や施工業者作成の書類(見積書含む)チェック
管理会社が長期修繕委員会へ用意する資料(修繕工事見積等)の内容をチェックし、必要な助言や指摘を行います。
5.広報紙の作成
「情報格差」が問題となる昨今、管理組合も例外ではなく、長期修繕委員会で決議された内容や検討中の議論について、理事会を通じて組合員へなるべく早く、わかりやすくお伝えする「広報」の重要性が年々高まっています。長期修繕委員会のような専門委員会の会議録は、修繕技術に関する記述が多く親しみづらく、管理組合活動に関心がない組合員はほとんど読まないため、「委員会ニュース」とった広報紙のような形でご提供します。
6.電話・メールでの相談対応
委員会への出席のほか、電話またはメールでの相談対応を行っています。
7.アフターサービス補修相談(専門パートナー活用を含む)
新築後10年間、または大規模修繕工事の竣工後10年間は、分譲主(または修繕施工業者)から、新築(修繕)工事に関するアフターサービス補修の保証を受けています。当社では不具合箇所の確認をし、見解をまとめ、分譲主(または修繕施工業者)へ補修依頼するとともに、瑕疵の疑いがある案件については必要に応じて専門パートナーと連携し問題解決に当たります。

2)オプション業務(追加報酬となる業務)

2-1.修繕工事における見積査定・比較およびコスト削減支援:コスト削減に対する成果報酬(25~33%)
管理会社や施工業者が提出する修繕工事見積について、内容のチェック(修繕工事の必要性や工法・見積の妥当性検証)を行い、価格交渉を行ったり複数業者から見積を取得し、修繕工事費の削減を提案します。なお、具体的な工事費削減成果が確定した場合、管理組合が本来支出すべき修繕工事見積額から実際の発注金額の差額25~33%相当分を、工事費削減に対する成果として別途申し受けます。
2-2.工事監理報酬
上記2-1.の修繕工事について、必要に応じて工事監理を行う場合に、別途監理料を申し受けます。
ただし現場立会い月1回までは定額の報酬に含みます。
2-3.アフターサービス(2年、5年、10年など)の一斉調査に関する調査料
アフターサービス対象部分の全量調査に関する調査料および分譲主(修繕施工業者)とのやり取りに関する報酬は別途申し受けます。
2-4.大規模修繕工事など大掛かりな修繕工事に関する設計監理料
建物の劣化診断から修繕設計、施工業者選定、本工事監理に至るまでの一連の業務を「設計監理」と言い、長期修繕委員会の業務とは別業務となります。(ただし毎月の委員会への出席や重複する業務の分だけ設計監理料が減額されます。)→設計監理コンサルティング業務はこちらをご覧下さい。
2-5.委員会の会合、現地立会いが高頻度の場合
会合への出席、現地立会いの頻度は、コンサルタントが投入する時間と労力に比例します。特に土・日曜日や平日夜の追加出席については、追加報酬を別途申し受けることがあります。

メリット

修繕委員会顧問サービス 導入のメリット

  • マンション修繕現場の実績と経験が豊富な施工管理技士や建築士、マンション管理士が「専門用語を使わずに」わかりやすくサポートいたします。難しそうな課題もシンプルかつ短時間で解決に結びつけることが可能です。
  • 修繕工事の見積査定や妥当性判断を支援することにより、修繕コストの削減に貢献します。工事費の削減により、皆様が毎月負担する修繕積立金の引き上げリスクを軽減できます。
  • 執行部である理事会への具申を支援することで、より円滑な合意形成を促進します。
  • ※常に依頼主であるマンション管理組合の立場に立ち、中立で公平なアドバイスに徹します。 そのため、依頼主自身の利益(金銭的利益や自己顕示欲の満足等)を満たすために当社を利用する意図が判明した場合はお断りさせて頂きます。

利用者の声

修繕委員会の負担が大幅に軽減されました
元修繕委員長 H様

1.長期修繕委員会顧問を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

当マンションは約500戸と大規模で、毎年のように修繕工事の案件や設備の更新案件が管理会社から提案されていました。はじめは理事会として対応していましたが、修繕以外の検討事項が多く、理事会が4,5時間かかることもあったため、下部組織として長期修繕委員会を立上げました。

しかし実際に活動してみると、出てきた工事見積の内容をチェックしたり、高いか安いか、そもそも工事すべきかを判断することが困難で、結局管理会社の提案のままに処理していましたが、納得できるものではありませんでした。

2.長期修繕委員会顧問を採用し、どのような成果が得られましたか?

大きく3つの効果があると思いました。ひとつは、工事見積のチェックを受けることで、修繕工事が従来の10~30%程度削減することができていることです。50万円程度から1,000万円位まで様々な工事や設備更新の見積が管理会社からでてきますが、適切に削減ができています。また妥当な見積は妥当と判断してくれ、適切な工事発注につながっています。

つぎに、委員会の会合に出席して頂くことで、委員会役員の間の合意形成がスムーズとなり、審議の時間が短縮されたことです。あと、工事中の現場チェックをして頂くことで品質が維持できていると思います。 専門家を活用することでコストや気苦労が削減され、かけている時間も大幅に減り助かっています。

委員会役員間の合意形成が改善されました
修繕委員長 K様

1.長期修繕委員会顧問を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

委員会を立ち上げたところ、10名以上の応募があり、理事の兼任も含め15名の大所帯となりました。会議では皆が活発に意見を言ってくれますがなかなかまとまらず、長期修繕計画の改定や鉄部塗装工事の業者選定など、大掛かりな取り組みが全く進んでいませんでした。

2.長期修繕委員会顧問を採用し、どのような成果が得られましたか?

現状の状況をすべての委員会役員にわかるように整理をしてくれ、解決のための選択肢を複数提示してくれたことで、道筋が明確になりました。もちろんマンション管理や長期修繕に関する知識もありがたいのですが、合意形成を図ってくれることが大きなプラスとなっています。

料金

基本報酬イメージとなります。詳細は個別にご相談ください。

① 総戸数30戸、委員会が2~3か月に1回、総会への出席
定額報酬:月額25,000~30,000円(税別)
② 総戸数70戸、委員会が月1回、総会への出席
定額報酬:月額50,000円(税別)
③ 総戸数125戸、委員会が月1回、総会への出席
定額報酬:月額80,000円 (税別)
④ 総戸数:350戸、委員会が月1回、総会への出席
定額報酬:月額150,000円(税別)
  • ※マンションの規模(戸数)と報酬は連動していませんが、規模とかかる労力・時間には一定の関係があるため、規模が大きくなると報酬金額が上がる傾向にあります。詳細につきましてはご相談ください。

導入の流れ

長期修繕委員会顧問コンサルティング 導入の流れについて

メールまたは、お電話でお問い合わせ下さい
電話番号(フリーダイヤル) 0800-808-8081
携帯の方は 03-6416-5197

メールまたは電話でやり取りさせて頂いたうえで、お見積をご提供いたします。

原則として総会の決議を経てご発注いただきます。
※総会へ出席し、質疑回答させていただきます。
※秘密保持の念書をご用意致します。

よくある質問

長期修繕委員会顧問コンサルティングでは、どのような結果が得られますか?
委員会の議論が円滑・活発になり、委員個人の負担が減り、最終的には執行部の理事会の負担も減ります。基本的にマンションで開催される長期修繕委員会への出席を通じ、第三者でかつプロの助言や管理会社・施工業者からの報告資料・議事録チェック、広報資料の作成を行います。さらに関係者間の合意形成(意見集約や議論の促進)を図ることで、長期修繕委員会の運営が安定し、円滑かつ活発に活動することができます。
委員会には毎回来てもらえますか?
現場を理解しなければ適切な助言は不可能、という考え方のもと、原則として委員会や総会には毎回出席させて頂きます。ただし委員会日程はあらかじめ定例化して頂く必要があります(例:第2土曜日の14時~16時)。
小規模マンションでコンサルタントを採用するお金がないのですが?
小規模マンションではスポット対応または理事会顧問サービス内での活用をおすすめします。一般的に、小規模なマンションでは、修繕に関する案件が多くないため、スポット対応も提案可能です。また長期修繕委員会を常設する必要性が低い場合は、理事会顧問サービスのオプションとしてのご提案が可能です。※理事会顧問コンサルティングはこちら
理事会への出席は可能ですか?
オプション業務となります。本コンサルティングは原則として長期修繕委員会への出席を通じた支援を目的としており、理事会やその他対応については出席回数によって別途報酬を申し受けます。ご相談ください。
法律的な相談は可能ですか?
可能です。当社ではマンション管理に強い顧問弁護士と提携しており、法律相談は可能です。この場合、お客様からの相談事項を当社コンサルタントがヒアリングして要点をまとめ弁護士に相談、その回答をお客様へわかりやすく要約して見解を報告する形となっています。なお弁護士の見解を受けて、どのように進めるべきかの提案は当社コンサルタントが行います。非常に喜ばれる支援の一つです。
修繕工事費のコスト削減や付加価値アップの提案を受けることは可能ですか?
もちろん可能です。プラス価値の提供がコンサルタントの仕事です。基本業務は長期修繕委員会の円滑な運営支援が目的ですが、オプション業務として各種提案を行ってまいります。なおオプションの場合、別途お支払いいただく報酬に見合った(それ以上の)成果が必要だと考えており、ご提案時にご説明の上、委員会として納得され、かつ理事会が事前に予算承認をしてから業務開始となります。
管理会社とマンション修繕コンサルタントの役割はどう異なるのでしょうか?
管理会社は維持・保守が専門、コンサルタントは修繕技術の提供・問題の解決や予防・改良提案、関係者間の調整に強みがあります管理会社は委託契約のもと、日常の外観目視点検や保守・緊急時対応などを行いますが、当社はこれら管理会社の報告内容を活用し、問題の解決や提案を行います。また管理会社が提出する修繕工事見積のチェックを行います。
長期修繕委員会顧問コンサルティングで行う業務は定型化されていますか?
基本業務はどのマンションも同じですが、プラス個々の管理組合の実情に合わせてカスタイマズいたします。例えば委員会の話し合いがまとまらない管理組合では、会合の司会進行を委員長に代わり当社コンサルタントが行うこともあります。
本サービスの発注を委員会で決定して大丈夫ですか?
原則として総会での決議が必要となります。当社では委員会や上位機関としての理事会、住民説明会での当社業務の説明、事前の広報作成、総会議案の作成、総会当日の説明なども承っております。
長期修繕委員会顧問サービスの活動結果についての成果物はありますか?
コンサルタント活動報告書を作成いたします。原則として年1回、年間活動内容の報告と来期の計画(提案)事項を盛り込んだ「コンサルタント活動報告書」を必要に応じてご提供しています。
長期修繕委員会顧問サービスの契約期間と解約について教えてください。
契約期間は原則として1年で、長期的なプロジェクトで管理組合の改革を進めていきたい場合は最長で3年契約が可能です。なお、解約は期間途中でも総会で解約が可決された場合、または理事長と当社が合意した場合には即日可能となっており、報酬の精算はありません(月額払い)。