悩む! 管理会社の対応

大規模修繕工事の御意見番

セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)とは、①特に責任施工方式(例えば設計監理者と施工業者が管理会社に一本化されている発注方式)で大規模修繕工事を進めようとしている管理組合や、②概ね100戸以上の中~大規模マンションで設計監理方式を採用しようとする管理組合にマッチしやすいサービスで、大規模修繕工事の計画段階から完成(竣工)までの期間を技術面・合意形成の両面でサポートいたします。
修繕セカンドオピニオンの役割と全体の流れ1
理事会または修繕専門委員会に出席し、技術的な助言や合意形成の支援、管理組合が別途選定する設計監理者(修繕コンサルタント)のチェック・施工業者との癒着防止等を実現します。修繕技術や業界を熟知し、かつ合意形成を推進できる外部理事(委員)のようなサービスです。

こんな問題で悩んでいませんか?

大規模修繕工事においてセカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)が生まれた背景とは?

管理会社が設計監理(建物調査や修繕設計)を行い、かつ自社が施工業者として工事も請け負うような「責任施工方式」を採用する管理組合を中心に、次のような悩みや相談に対応するためのサービスです。

設計監理者と施工会社が同一で工事費や工事品質が不透明となる可能性を排除したい
セカンドオピニオンを採用するもっとも多い動機は、まさにこの部分です。責任施工方式を採用する管理組合では、設計監理者と施工業者とが同一のため、そこには価格競争力が働きません。また施工会社と工事の際の監理者も同一の会社で行われるため、工事品質が不透明になるリスクが非常に高くなります。
理事会(修繕委員会)や組合員間の合意形成を支援して欲しい
設計監理者のほとんどが一級建築士の資格者であり、マンション大規模修繕工事の実績があれば、技術面ではプロです。一方で、マンションの大規模修繕工事は新築工事とは異なり、執行権者が理事会・修繕委員会と複数であったり、さらにその背景に数十~数百(規模によっては数千)もの居住者が「現場で生活している」中での工事であったりと、多くの人が介在する中での業務となります。
建物や設備の「ハード面」だけを見てきた設計監理者には「人間関係の調整を含めた合意形成」を苦手とする方が非常に多いため、そこを取り持って欲しいというニーズは非常に多いです。実際に設計監理者を採用した後で合意形成に行き詰まり、途中から当社セカンドオピニオンが採用されたことが幾度となくあります。
設計監理者が行う助言や業務の妥当性・品質を知りたい
設計監理者はもちろん修繕のプロですが、一口に大規模修繕工事といってもマンションごとに特徴があり、修繕方法も様々です。また単に原状回復だけでなく改良(バリューアップ)を目指したい管理組合もあるでしょう。修繕技術に関する見解のみならず、管理組合が実現したい修繕工事に沿った業務を遂行しているかを、第三者の目で見て助言して欲しい、というニーズがあります。
設計監理者(修繕コンサルタント)の選定を支援して欲しい
そもそも設計監理者の選定の方法がわからない、というお問い合わせがあります。特にその強みを活かした設計監理者の採用を検討しいている管理組合では、当社にその選定の支援を依頼されるケースがあります。コンサルタント選びのアドバイザー、ということです。

本コンサルティングで行われること

セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)では、特に責任施工方式を採用するマンションや、中~大規模マンションにおいて設計監理方式を採用する予定の管理組合に対して、アドバイザーとして
・修繕技術を持ったスタッフによる設計監理者の選定や業務チェック、や理事会(修繕委員会)への助言
・設計監理者や施工業者の選定を通じて癒着を防ぎ、修繕工事費削減に貢献
・理事会(修繕委員会)間や住民間の合意形成を支援
を通じた円滑かつ適正な大規模修繕工事の実現を支援します。
なお、セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)の基本業務は、毎回の会合(理事会や修繕専門委員会)へ出席し助言する、いわゆる「大規模修繕工事のプロジェクトに特化した管理組合の顧問」的な活動が中心となります。
そのため、実際に建物を調査したり工事プラン(修繕設計)を組んだり、工事中の現場を監理するのは設計監理者の仕事となります。
修繕セカンドオピニオンの立ち位置

導入の流れ

セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー) 導入の流れについて 

メールまたは、お電話でお問い合わせ下さい
電話番号(フリーダイヤル) 0800-808-8081
携帯の方は 03-6416-5197

メールまたは電話でやり取りさせて頂いたうえで、お見積をご提供いたします。
※理事会へ出席して業務内容や事例などのご説明をさせて頂きます。

原則として総会の決議を経てご発注いただきます。
※秘密保持の念書をご用意致します。

料金

セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)の報酬は、採用期間中における、毎月定額報酬(修繕スタッフ人工+経費)となります。その他、オプションで施工業者選定時における競争見積支援のみ別途承ることも可能です。詳しくはお見積り致しますのでご相談ください。

メリット

セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー) 導入のメリット

  • 特に責任施工方式での大規模修繕工事を検討する管理組合において、設計監理者と施工業者が同一の会社(例;管理会社)になってしまうことによる工事費と工事品質の不透明を改善することができる
  • 修繕技術を持ったスタッフによる設計監理者のチェックや理事会(修繕委員会)への助言を通じて、より適切な工事を実現できる
  • 設計監理者や施工業者の選定を通じて癒着を防ぎ、修繕工事費の削減ができる
  • 理事会(修繕委員会)間や住民間の合意形成を支援することができる

利用者の声

「セカンドオピニオンをお願いして1ヵ月後に工事費が700万円下がりました」
東京都小平市 元理事長 F様

1.セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

当初理事会では、大手管理会社による責任施工方式で大規模修繕工事の計画を進めていましたが、工事費が高く、他に選択肢がない状況で、やむなく発注しようとしていたところ、インターネットでセカンドオピニオンの存在を知り、相談させていただきました。

2.セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)を採用し、どのような成果が得られましたか?

修繕工事の発注直前でセカンドオピニオンとして工事見積をみてもらったところ、非常に高いことが判明し、管理会社と交渉した結果、なんと700万円もの工事費が一気に削減されました。30世帯と小規模で修繕積立金も潤沢ではありませんでしたので、非常に助かりました。また工事中も現場監督を厳しく指導してくださり、無事に工事を終えることができました。

「セカンドオピニオンのおかげで設計監理者への依存リスクから脱却できました」
東京都港区 元理事長兼修繕委員長 W様

1.セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

大手管理会社が設計監理の提案をしてきたときに、日ごろお世話になっているから安心かと思いましたが、実際には顧客視点でじっくり話を聞くよりも計画どおり進めていくことが優先で、不満を持っていました。そこで第三者の視点が必要と考えました。

2.セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)を採用し、どのような成果が得られましたか?

それまで管理会社が当たり前のように行ってきた進め方に注文をつけてくれ、提出される資料にも鋭い指摘が入るなど、我々素人の住民だけではわからない部分を見つけてくれました。
また、いざゼネコンを選定するときも、管理会社が指定した業者だけではなく管理会社とかかわりのない企業を競争させるべきとして、複数の業者を集めて大規模な入札が実現できました。最終的に管理会社が紹介したゼネコンを採用しましたが、工事費が想定よりも下がり、透明性のあるプロセスを踏むことができたため、総会でもスムーズに可決承認されました。工事も無事に終わり助かりました。

「責任施工方式で失敗しかかりましたが、適切な助言で無事に工事ができました」
東京都大田区 元理事長 S様

1.セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

当初理事会では、管理会社による責任施工方式で進めていましたが、担当の一級建築士が技術的にもコミュニケーション能力的にも頼りなく、工事の検討に時間がかかってしまい、業者選定もできないことが後からわかり、納得できないものでした。そこで途中からセカンドオピニオンとして依頼しました。

2.セカンドオピニオン(大規模修繕アドバイザー)を採用し、どのような成果が得られましたか?

工事業者はすでに決まっていましたが、施工要領書のチェックや現場代理人へ指導をしてくださり、時には一緒に足場に上がり工事の説明をしてくれるなど、円滑に進めることができました。あのまま管理会社へお任せしていたらと思うと途中からでもお願いしてよかったです。

よくある質問

他のコンサルタントやマンション管理士事務所との違いは?
他社ではこのようなサービスを展開しているところはあまり聞いたことがありません。特に責任施工方式(例えば設計監理者と施工業者が管理会社に一本化されている発注方式)を採用して大規模修繕工事を進めようとしている管理組合では、設計監理者と施工業者とが同一のため、そこには価格競争力が働きません。また施工会社と工事の際の監理者も同一の会社で行われるため、工事品質が不透明になるリスクが非常に高くなります。セカンドオピニオンによってこれらのリスクを大きく改善させることができます。
また設計監理方式を採用する管理組合でも、アドバイザー(外部理事のようなもの)を採用することで透明性確保や工事費の削減を期待することができます。
途中からの支援は可能ですか?
可能です。毎月の理事会や修繕専門委員会へ参加することが基本業務ですので、どのタイミングからでも対応できる柔軟性がこのサービスの良さでもあります。