悩む! 管理会社の対応

マージン・リベートいらず設計監理

設計監理(マンション大規模修繕工事コンサルティング)とは、管理組合においてもっとも長期間でかつ多額の修繕積立金を支出する大規模修繕工事の実施にあたり

1.建物版人間ドック(劣化診断調査)
2.修繕工事プラン作成(修繕設計)
3.プランに基づく施工業者の選定(競争入札)
4.工事期間中における施工業者の工事監理(チェック)
5.完成後におけるアフターサービス(補修)のチェック

これらを一貫して行うコンサルティングサービスです。
マンション大規模修繕工事と設計監理業務の流れ
なお当社の設計監理(マンション大規模修繕工事コンサルティング)では、

①品質保証(報酬の全額返還保証)と修繕工事費の削減(施工会社の競争入札)
②マンション修繕業界に蔓延する癒着の排除と管理組合の合意形成を支援
③工事後最大15年間にわたる経過観察点検フォロー

といった特徴をご提案しています。

こんな問題で悩んでいませんか?

大規模修繕工事の成功には、なぜ設計監理者(修繕コンサルタント)が必要なのでしょうか?

マンションの建物・設備は人間の体と同じで、年齢とともに少しずつ劣化します。そして一定時期ごとに適切な予防対策を講じないと劣化が進行し、寿命が縮むことになります。

特に人間で言えば肉体に当たる『建物そのもの』を支える外壁(鉄筋コンクリート等)は、太陽の紫外線や風雨からさらされ続けることによる劣化を食い止めるために、ケアし続けることが最重要です。
また人間で言えば血管に当たる『設備・配管』の劣化を放置すると、建物はしっかりしていても血管が詰まったり穴が開いたりして機能不全となり、寿命が一気に縮むことも、人間の体と似ています。

建物の外壁等は十数年に一度、設備や配管の多くは20~40年に一度、リニューアルをして劣化を予防することで、マンションを30年、50年、100年、、、と快適に活用でき、かつ不動産としての価値を保つことが可能です。

不動産がストック(永住志向)の時代へと変化する昨今、マンションにおいても大規模修繕工事(リニューアル)の重要性が認知されるようになってきました。一方で、この大規模修繕工事を実現するためには、

・建築/修繕に関する技術
・組合員から徴収してきた大切な修繕積立金をいかに無駄なく使うか、という資金繰りの技術
・異なる意見を持ち合う住民間の合意形成の技術

と、3つの技術がバランス良く必要となるため、理事会や修繕専門委員会と管理会社だけではなかなか成功に導くのが難しいのが現実です。

そして大規模修繕工事を最も複雑に、悩ませているのが、
コンサルタントとしての「管理会社(設計部門)」「設計事務所」「一級建築士」と、施工業者との間に横行する『癒着(バックマージン・談合)』体質です。

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管理組合がせっかく修繕積立金をストックしてきても、コンサルタントと施工業者が癒着して修繕工事費を高止まりさせたり、特定の施工業者に便宜を図ったりされては、最終的に損をするのは管理組合です。

十数年に一度のビッグイベントであり、30年、50年、100年先を見据えた大規模修繕工事について、修繕業界の構図を見極めながら適切な大規模修繕工事を最適なコストで実現したいと思いませんか?

本コンサルティングで行われること

設計監理(マンション大規模修繕工事コンサルティング)では、まずは住民の皆様に目指す修繕工事の成果についてヒアリングし、建物診断(劣化調査)を行い、修繕工事プラン(修繕設計)を作成し、このプランに基づき施工業者を入札方式で徹底的なコスト削減を図りながら選定します。そして選定された施工業者による修繕工事のチェック(工事監理)を行い、工事品質の維持を図ります。竣工後はアフターサービスのフォローアップを行います。

これら、大規模修繕工事の計画段階から竣工後のアフターサービスまでを一貫して支援します。

サービス紹介

設計監理(マンション大規模修繕工事コンサルティング)では、具体的に次の業務を行い、大規模修繕工事の品質面とコスト面における成功を実現します。

1) 計画段階~建物調査(劣化診断)

1-1. 理事会(専門委員会)ヒアリング
まずは理事会(または専門委員会)の皆様と「目指すべき工事の成果」についてディスカッションを行います。そこでは予算や修繕積立金の状況、長期修繕計画の確認、今回の工事を利用したバリューアップの要望集約を行います。また参加者の皆様と実際にマンションの現場を歩き、建物を見ながら具体的な意見交換を行います。
1-2. アンケート調査
組合員(居住者)に、ベランダやルーフバルコニーの不具合やバリューアップ要望等についてアンケートを行い、集計して全体の傾向をつかむとともに、具体的な建物調査の参考にします。


1-3. 建物調査(劣化診断)
技術スタッフが建物や敷地周り、個々のベランダやルーフバルコニーの現地調査を行います。外観目視のほか、機械を使った劣化調査を行います。技術者の目と数値に基づく検査結果をまとめた建物診断調査報告書を作成し、理事会(専門委員会)へ説明、住民説明会を行います。
この段階で建物設備の劣化度合いが判明し、大規模修繕工事の実施時期をご提案いたします。

2) 修繕工事プラン(修繕設計)~施工業者選定(競争見積)

2-1. 大規模修繕工事のプラン作成(修繕設計)
上記1の結果、得られた建物診断調査報告書から、具体的な工事の時期を決定し、修繕工事のプランニングを行います。ここでは修繕工事個所や対象数量、使用する材料、工法などを詳細に検討し、この後で行われる施工業者の選定時における共通仕様を作りこみます。


2-2. 施工業者の選定(競争入札)
修繕工事プラン(修繕設計)が完成した段階で、施工業者の選定に入ります。ここでは業界新聞への募集告知や居住者からの推薦を中心とした公募形式を採り、10~20社の施工業者を集めます。企業間の金銭癒着や便益供与を徹底排除し、選定プロセスの透明化を図りつつ、工事費見積もりの削減に努めます。
書類選考、面接(ヒアリング)、価格交渉(ネゴシエーション)を経て、最後は理事会や専門委員会メンバー、有志を含めた参加者の総意で一社を内定し、総会での可決承認を経て施工業者を確定します。

3) 本工事中の施工監理(工事チェック)~竣工引渡し、アフターサービスのフォローアップ

3-1. 本工事中の施工監理(工事チェック)
大規模修繕工事の期間中は、管理組合の代理人である監理者として、施工業者から派遣される現場監督への指導や助言、指示を通じて工事の監理を行います。また実際に足場に上がり施工状態をチェックしたり、管理組合へ進捗の説明をしたりと工事期間中のパイプ役も務めます。
最後は竣工時検査に立ち会い、完成図書のチェックを行い完成を支援します。
3-2. アフターサービスのフォローアップ
大規模修繕工事が竣工すると、施工業者によるアフターサービスが発効されます。竣工後1年の立ち会いチェックの他、当社では次の大規模修繕工事に向けて毎年の経過観察点検をご提案しています。これは、大規模修繕工事を人間の手術に例え、術後は投薬やリハビリ・通院などといった経過観察をして継続チェックを行うのと同じ考え方で、毎年同じ時期に修繕箇所を定点観測しながら、アフターサービス補修の対象となる不具合を早期発見して施工業者へ補修を依頼したり、新たな不具合箇所を発見し修繕工事を提案することで、建物の長寿命化を継続的に支援します。(2年目以降の経過観察点検はオプションとなります)

導入の流れ

設計監理(マンション大規模修繕工事コンサルティング) 導入の流れについて

メールまたは、お電話でお問い合わせ下さい
電話番号(フリーダイヤル) 0800-808-8081
携帯の方は 03-6416-5197

メールまたは電話でやり取りさせて頂いたうえで、お見積をご提供いたします。
※理事会へ出席して業務内容や事例などのご説明をさせて頂きます。

原則として総会の決議を経てご発注いただきます。
※秘密保持の念書をご用意致します。

料金

設計監理(マンション大規模修繕工事コンサルティング)の報酬は、
基本報酬(修繕スタッフ人工+経費)+成果報酬(施工業者の競争入札によりコスト削減を行った対価) となります。
業務のご提案内容やボリューム・期間により変わります。詳しくはお見積り致しますのでご相談ください。なお、設計監理(マンション大規模修繕工事コンサルティング)の期間について、計画段階から修繕工事完成まで、1年~(規模によります)となります。

メリット

設計監理(マンション大規模修繕工事コンサルティング) 導入のメリット
修繕工事に関する設計技術があり、工事監理の品質が守られることは当然のことですので、ここでは技術力以外のメリットを記します。

『修繕工事費の徹底削減』
マンション修繕業界の常識である「施工業者と修繕コンサルタント(設計事務所・一級建築士・管理会社(設計部門))との癒着(いわゆるバックマージン・紹介料・リベート)を徹底排除し、かつ施工業者の選定は競争形式を採るため、修繕業界の慣習である修繕工事費の10%~25%もの中間マージンがなくなり、そのまま修繕工事費の低減につながることで、管理組合の修繕積立金が多く残ることになります。

大規模修繕工事の実施には、1,000万~億単位と多額の修繕積立金が必要となります。ここでは工事内容の品質を下げる(いわゆる安普請を採用する)ことなく、施工業者選定における10~20社の中から競争原理を働かせた入札・見積比較を行います。さらに管理組合で絞り込みを行った数社に対して個別に価格交渉を行い、更なる減額を図ります。

なおここでは単純値引きのみを迫るのではなく、工事費見積りの妥当性を厳しく精査することにより無駄な見積り(数量・項目・単価)を見直させる、という修繕技術・経験に裏づけられた交渉を行います。そのためダンピングによる単純値引きの結果起こる工事品質の低下を招くことはありません。

なお工事費削減が実現した場合には、所定の基本報酬(実費)のほかに工事費削減に対する成果報酬をいただきますが、あくまで削減できた工事費の一部を成果に対する対価としてお支払いいただくもので、発注者である管理組合に別途支出が発生することはありません。

『合意形成を重視した、計画・検討・工事プロセスの情報公開』
大規模修繕工事は多額の修繕積立金が動くだけに、計画段階から工事完成(竣工)に至るまでの間、そのプロセスにおける透明性の確保(組合員に対する徹底的な情報開示)が必要です。そこで当社では次の支援を行います。

①紙媒体による広報(例:理事会ニュース・修繕委員会だより)を作成します。ミーティングや現場調査の度に組合員へ広報(報告)することで、理事会(専門委員会)の動きをオープンに知らしめる効果があり、後々の住民説明会や総会等で多くの組合員からの支持を得ることにつながります。
また大規模修繕工事の取り組みに疑問や不満のある組合員の声を早めに吸い上げることで、後々の合意形成が楽になるメリットもあります。
なお広報は「専門用語をなくし」「わかりやすいものを」「こまめに」がポイントです。当社ではこのポイントを押さえた紙媒体を作成し、組合員の多くが理事会や修繕委員会を信頼し、大規模修繕工事の検討を任せてもらえるような体制作りに貢献します。

②大規模なマンションやオーナーが居住していない投資マンション等では、インターネットを活用した情報共有システム(SNS)を活用して、管理組合(理事会または専門委員会)が進める工事計画の検討や施工業者選定・修繕工事等におけるプロセスを公開します。
ここでは、作成された各種報告書や図面・写真・見積書等の電子化保管や閲覧(ダウンロード)、スケジュールの告知や修繕工事中における居住者への広報(ベランダ使用制限や洗濯物干し情報など)、施工業者の書類選考や公開面接時の写真公開、各種お知らせなどをリアルタイムで公開し、マンションの組合員だけが閲覧したり意見を投稿することが可能です。
※竣工後も管理組合として継続活用する(利用する権利を譲渡する)ことも可能です。ただしサイト運営のための維持費用が別途必要です。

『最長15年間の経過観察フォローサービス』
大規模修繕工事の施工業者は自社の工事に対して最大10年間のアフターサービス保証(補修サービス)をつけていますが、管理組合が個々の不具合をアフターサービスに該当するかジャッジすることは困難です。またそもそも不具合を見つけ出すことも困難と言えるでしょう。

当社では、大規模修繕工事の完成(竣工)は「次の大規模修繕工事に向けての劣化スタート」と考え、人間で言えば手術後の経過観察が必要であるのと同じように「大規模修繕工事の成功のみならず、その後も長期間フォローして初めて建物を守り続けることができる」という考え方に基づき、最長で15年(次の大規模修繕工事の検討時期)まで経過観察的なアフターフォローを毎年実施することが可能です。

定点観測を目的とした点検を毎年実施し、管理組合へわかりやすく報告いたします。また施工業者よるアフターサービス補修に対する支援(不具合箇所の補修指示、施工業者への技術指導・現場立会い・協議交渉)はすべて経過観察フォローサービスに含まれています。(2年目以降はオプションとなります)

『3つの約束を掲げています。』
お約束1:信頼保証宣言(報酬の(最大)全額返金保証付き)
当社の調査や設計、監理に問題があり大規模修繕工事の成否に悪影響を与えた場合、発注者である管理組合の被害の程度に応じて、最大で報酬全額を返金する保証を付けています。これは当社が設計や監理の品質に対する責任を負い、当社を選定して頂いた管理組合(理事会・修繕委員会)と共にリスクを負う覚悟でもあります。
後述の「施工業者との癒着や馴れ合い排除宣言」に違背した場合、最大で報酬全額を返金する保証を付けています。身の潔白を証明するとともに、設計監理とお金に対する品質の担保をお約束いたします。

お約束2:居住者間の合意形成支援宣言
当社はマンション管理組合内部の合意形成支援を基本スタンスとするマンション管理士(マンション管理コンサルタント)事務所からスタートしているため、大規模修繕工事においても同様の支援を当然の業務として考えております。単に調査、設計、監理の技術だけを売って、管理組合内部の合意形成に関与しないほとんどの設計監理者との大きな違いと言えるでしょう。

お約束3:施工会社との癒着や馴れ合い排除宣言
このような世間の常識的なことをいちいち宣言しなければならないのは寂しい限りですが、それほどこのマンション修繕業界では設計監理者と施工業者とのリベート(バックマージン・紹介料や便益供与)が常態化しています。

当社はこのような管理組合の利益に反する行為を一切せず、管理組合利益の最大化のために活動し貢献することをお約束しています(※)。仮にこれに違背した場合は、上記1の通り最大で報酬全額を返金する保証を付けています。
※繁忙期や大規模物件の調査において、当社スタッフおよびアライアンスの建築士の手だけでは足りない場合は、予め「施工業者を調査専門会社として活用」することがあります。この場合はあらかじめ管理組合へこの会社名を告知し、以後の施工業者選定時の見積候補には管理組合の合意がない限り加えないことを堅くお約束しています。

以上の通り、大規模修繕工事の品質を維持・向上させつつ修繕工事費を削減し、かつ竣工後のアフターフォローを充実させることで長期的な視点で貢献できることが最大のメリットです。

よくある質問

他のコンサルタントやマンション管理士事務所との違いは?
修繕の技術はもちろんのこと、「修繕工事費の徹底削減(品質・信頼保証宣言や施工会社との癒着や馴れ合い排除宣言)」「合意形成を重視した、計画・検討・工事プロセスの情報公開(居住者間の合意形成支援宣言)」「最長15年間の経過観察フォローサービス」をご提案しています。詳細は上記をご参照ください。
途中からの支援は可能ですか?
可能です。すでに他社で建物調査を行っている、施工業者の選定から依頼したい、といったご相談も承っております。ただし当社が作業品質に保証や宣言をつけている関係上、それまでのプロセスに問題がある場合は、一度仕切りなおしのご提案をさせていただくこともございます。詳しくはご相談下さい。
コンサルタント報酬が高いのですが?
おそらく多くの設計監理者(修繕コンサルタント)より高いと思われますが、大規模修繕工事におけるトータルコストは当社を活用したほうが間違いなく安くなると確信しています。
大規模修繕工事に関する費用とは、施工業者に支払う工事代金と、当社のような設計監理者(修繕コンサルタント)へ支払うコンサルタント報酬の2つになります。残念ながらこのマンション修繕業界では、設計監理者のコンサルタント報酬を非常に安く見積もり、その分は施工業者の選定プロセスにおける癒着で施工業者から回収することで事業を成り立たせています。その結果、施工業者が提示する工事見積が高止まりし、最終的に管理組合が損をしています。
例えば、コンサルタント報酬が100万円安くても、施工業者から300万円のマージンを受け取ることは非常に簡単なのです。逆を言えば、コンサルタント報酬が仕事量と質に応じて100万円高くても、施工業者と癒着することなく徹底的な競争見積もりを行うことで工事代金が300万円安くなる方が、管理組合にとって200万円の利益になることは明確です。
当社は管理組合の利益を第一に、当たり前のことを当たり前にご提案しているだけなのです。