目的別コンサルティング

防火管理者・統括防火管理者の外部委託

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防火管理者外部委託_読売新聞_メディア対応
防火管理者(統括防火管理者)外部委託の取り組みが読売新聞に取り上げられました!
(2015年(平成27年)7月20日朝刊) 

消防署からの立入検査(査察)で指摘・指導を受けた!

防火管理者・統括防火管理者の外部委託サービスとは、

  • 「防火管理者のなり手がいなくて困っている」
  • 「法改正に伴い、新たに統括防火管理者の設置が必要になった」
  • 「防火管理者資格者がいない・講習を受けに行ける人がいない」
  • 「消防署からの指導や命令に対処できない・法令遵守したい」
  • 「組合員への名義貸し状態で日常の点検や訓練ができていない」

など、マンションの防火・防災管理の体制構築を目的として、マンション管理コンサルティングのノウハウを生かした支援サービスであり、

  • ・ 防火管理者・統括防火管理者への就任(選任届を消防署へ提出)
  • ・ 消防計画の作成(所轄の消防署へ提出)
  • ・ 防火管理に特化した定期点検の実施(データ保管)
  • ・ 消防訓練の定期実施
  • ・ 消防署の査察立会い・折衝
  • ・ 管理会社や設備業者が実施する消防設備点検報告書のチェック
  • ・ その他オプション業務

を行うサービスです。

管理組合がマンション管理のコンサルタントに防火管理者や統括防火管理者を委託することで、防火管理者が未選任状態を解消できるだけでなく、日常の点検や消防訓練など法令遵守することができ、安心・安全を高めた防火管理を行うものです。

防火管理者(統括防火管理者)の「名義貸し」について

防火管理者・統括防火管理者のお問い合わせで最近増えているのが、管理組合から業務の委託を受けている管理会社からのもので、「名義貸しだけで良い」といったものです。

2014年(平成26年)4月1日に施行された改正消防法の後で、特に複合用途マンションの統括防火管理者について、その傾向があります。

当社では、この「名義貸しのみを目的としたご依頼」については、次の2つの理由によりすべてお断りさせて頂いております

名義貸しをお断りする理由①:理事長のリスクがなくならない
以前は、防火管理者が誰であろうと、また実際に防火管理業務を行っていなくても、資格者を選任して消防署へ届け出ておけば良し、と形だけの名義貸しもやむなしで、消防署が管理組合へ指摘することもほとんどありませんでした。
しかし、防火管理を怠ったがために居住者や事務所・店舗の利用客が亡くなる火災事故(人災)が後を絶たないため、人名が奪われるような火災事故が起こるたびに消防法が改正され、それにあわせて消防署による査察や指摘が厳しくなっています。

消防法の改正により規定が厳しくなり、日常の防火管理の重要性を語る上で忘れることができないのが、2001年(平成13年)9月に新宿・歌舞伎町の雑居ビルで起こった、44名が亡くなった火災事故です。
建物オーナー(管理権原者といいます。管理組合でいえば「理事長」です)やパートナーであるべき管理会社、各店舗・事務所の責任者が火災の被害を最小化させるために必要な『日常の防火管理』を怠っていたことが、人命被害を拡大させてしまいました。
この大事故の後にも人命が失われるような火災事故が全国各地で発生し、その事故を教訓に消防法が厳しく改定されることになります。

今では、例え防火管理者が選任されていたとしても「名義貸し」で、日常点検など現場で必要な防火管理を行っていなければ、防火管理者だけでなく管理権原者である理事長が責任を問われることになります。

防火管理者の名義貸しによって安心してしまい本質的な防火管理が行われなくなることは、問題解決どころか管理組合(代表者である理事長)にとっては潜在リスクが拡大された状態と言えるのです。

名義貸しをお断りする理由②:当社のスタンス
当社では、法令遵守は当然のこと、「賃借人を含めた居住者や事務所店舗テナントやその利用者の安心・安全を守ることが管理組合の利益を守る」との方針で、現場での定期点検や居住者・テナントへの指摘・指示、消防訓練・消防署との連携を含めた実践的な防火管理を一貫して行っています。

この2点の理由から、実態のない「名義貸し目的の防火管理者就任」は固くお断りしています。

こんな問題で悩んでいませんか?

防火管理者・統括防火管理者の外部委託サービスでは、

  • 防火管理者や統括防火管理者の不在
  • 実態のある防火管理体制の未構築

といった問題を抱えたマンションを対象としています。具体的に次のようなケースが想定される管理組合には特におすすめしています。

■ケース1 都心のファミリータイプ型やディンクス仕様のマンション
働き盛りの現役世代の中から防火管理者を募るものの、平日に丸2日間の防火管理者講習を受ける余裕がない方がほとんどで、なかなかなり手が現れません。
また防火管理者のなり手がいても名義貸し状態が実態であることがほとんどで、日常点検や消防訓練など現場での防火管理体制を維持することは難しいと思われます。
■ケース2 居住者の高齢化・賃貸化が進むマンション
居住者の高齢化が進行する築25年以上のマンション管理組合では、そもそも理事会役員のなり手が少ないために、防火管理者のなり手もおらず、不在になりがちです。
防火管理者がいても高齢のために日常の防火管理業務(消防計画の作成や日常点検、消防訓練の実施等)がほとんどできず、機能していないのが現状ではないでしょうか。
また、部屋を賃貸に出す所有者の多いマンションでは、賃借人から防火管理者を募ることはほぼ不可能で、防火管理者のなり手不在が顕著になっています。
■ケース3 投資用ワンルームマンション
投資用のワンルームマンション管理組合では、そもそも理事会役員や組合員がマンションに居住していないため、防火管理に対する関心がほとんどなく、賃借人から防火管理者を募ることも現実的に困難です。また組合員から防火管理者が選任できたとしても、遠隔に居住しており、現場を定期的に巡回して防火管理体制を維持することはほとんど不可能です。
■ケース4 住宅と事務所・店舗が混在する複合型マンション
複合用途のマンションでは、2014年(平成26年)4月から「統括防火管理者」を設置しなければなりません。統括防火管理者には、住宅部分の防火管理者と個々の事務所・店舗の防火管理者とを統括し、連携を取りながら一体として防火管理に当たるための統括者としての役割が求められています。タダでさえ防火管理者のなり手がいない上に、住宅と事務所・店舗の各責任者をまとめる防火管理者が新たに必要となり、一層なり手がいなくなることが想像されます。

一定基準を満たすほとんどのマンションには、消防法の規定により防火管理者や統括防火管理者の選任が義務付けられています。
ところが、上記のケースのようなマンションでは、そもそも防火管理者のなり手がおらず所轄の消防署から指導が入ったり、組合員に防火管理者手当てを支払って資格者を設置していても実際の防火管理の仕事をしておらず、手当てはあくまで「名義貸し料」といった扱いなのが現状ではないでしょうか。

このような状態を継続してしまうと、いざ火災事故のトラブルの際、日常から法令遵守していない(※)ことを理由に管理権原者である理事長に責任が発生する可能性が高くなります。このことは、名義貸しで防火管理者を置いていても、実態として日常の防火管理を行っていなければ、やはり理事長に責任が発生する可能性があります。防火管理者・統括防火管理者の選任だけでなく、日常の実体ある防火管理を実施することをご提案いたします。

  • ※防火管理業務(消防計画の作成や消防訓練・日常の点検等)を適正に行わず火災等により死傷者が出た場合、マンションの代表者である理事長が管理義務不行き届きの責任を追及されるリスクがあります。

サービス紹介

防火管理者・統括防火管理者の外部委託サービスでは、具体的に次の業務を行います。

1) 基本業務

1-1.防火管理者や統括防火管理者への就任(所轄の消防署へ届出)
1-2.消防計画その他必要な届出書類の作成(所轄の消防署への届出)
1-3.防火管理に特化した定期点検の実施(報告書を提出/当社でデータ保管)
1-4.定期点検時における居住者やテナントへの指示・指導
1-5.消防訓練の定期実施(消防署への届出等含む)
1-6.防火・消防・避難等に関する居住者やテナントへの啓蒙活動
1-7.消防署の査察立会い・折衝
1-8.管理会社や設備業者が実施する消防設備点検報告書のチェック

2) オプション業務(別途報酬が必要です)

2-1.防火・防災マニュアル作成
火災や地震などの災害時におけるマンション独自の対応マニュアルを製作します。なお居住者やテナントへの説明も承ります。
2-2.消防設備改修工事の見積チェック
消防関連の設備はいずれも一定期間で劣化するため、更新しなければなりません。当社では工事見積の妥当性確認や複数業者による競争見積の実施、工事中のチェックを行っています。
2-3.消防設備点検の実施率向上支援
火災発生時に感知器が作動しない・避難ハッチが開かない、といったことがないように、室内の火災報知機やベランダの避難器具の設備点検を定期実施する必要があります。この点検には、住戸への立ち入り(居住者の協力)が不可欠です。当社では個々の居住者へ協力を要請したり、必要に応じて居住者から玄関の鍵を預かるなどして点検の実施率向上を支援します。特に投資用ワンルームや高齢化・賃貸化が進むマンション・リゾートマンションでは有効です。

導入の流れ

防火管理者外部委託サービス 導入の流れについて

メールまたは、お電話でお問い合わせ下さい
電話番号(フリーダイヤル) 0800-808-8081
携帯の方は 03-6416-5197

メールまたは電話でやり取りさせて頂いたうえで、お見積をご提供いたします。

原則として総会の決議を経てご発注いただきます。
※総会へ出席し、質疑回答させていただきます。
※秘密保持の念書をご用意致します。

メリット

防火管理者を外部へ委託するメリットとは?
防火管理者をマンション管理コンサルタントへ外部委託することで、管理組合には次のメリットがあります。

  • 防火管理者のなり手不足(未選任)を解消することができる。
  • 防火管理者を選任することで、新たな防火管理者を募集する手間や消防署の査察立会いの負担等を軽減することができる。
  • いわゆる「名義貸し」ではなく、消防計画の作成や防火管理に特化した定期点検・消防訓練・消防設備点検報告書のチェックなど、実務を伴った防火管理を行う体制となるため、法令を遵守することとなり、万が一の火災事故の際の理事長リスクを大きく軽減することができる。
  • 消防設備工事の見積査定や防災マニュアル作成、火災報知機や避難ハッチ点検支援などのオプションを受けることができる。

防火管理者を専門知識のない居住者や管理人に委ねず、マンション管理コンサルタントを外部委託先として活用しませんか?

報酬について

基本報酬イメージとなります。詳細は個別にご相談ください。

防火管理者のタイプ 月額 
(1棟当たり税別)
①:20戸以下の共同住宅(事務所・店舗併用建物)の防火管理者
 ※延床面積1,000㎡まで、かつ店舗・事務所合計4以下の建物
8,170円~/月
②:共同住宅の防火管理者(100戸以下) ※100戸超は相談 10,340円~/月
③:共同住宅の防火管理者+統括防火管理者 12,000円~/月
④:複合建物(住居・店舗・事務所)の統括防火管理者 14,250円~/月
⑤:複合建物(住居・店舗・事務所)の 
  防火管理者(共用部分)+ 統括防火管理者
15,920円~/月
⑥:その他建物(タワー・リゾートマンション・大規模施設 
  併設建物)および個別テナント部分の防火管理者・ 
  統括防火管理者
応相談
  • 金額は月額・税別です。
  • ※契約期間は2年(中途解約時は精算なし)、以降1年更新(中途解約時は月割精算)、一年分を前払いとなります。
  • ※2年未満の契約期間をご希望の場合、上記報酬のほか初期費用を別途申し受けます。(36,000円~72,000円(税別))
  • ※上記報酬②で100戸超の場合、または総戸数における事務所や店舗(特に飲食店)の割合が高い建物の場合、上記報酬に別途加算を申し受ける場合があります。
  • ※上記報酬⑥に該当する建物の場合、別途見積もりいたします。
  • ※※契約中にテナントやテナント防火管理者の変更があった場合、変更手続に係る事務手数料(書類作成及び消防署届出)として、8,000円/回(税別)を申し受けます。その他、お客様のご要望により現地へ出動する場合(例:消防設備点検の立会)、8,000円/回(税別)を申し受けます。
  • ※建物が首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)以外の場合、業務開始時の準備における出張費として、渋谷から現地までの2往復分の交通費+宿泊費(日帰り不可の場合)を別途申し受けます。
  • ※日常点検の日時に制約がある場合(例:管理員勤務時間内・オートロック情報非開示)、または消防訓練前の確認が多い場合(例:理事会打合せ等)上記報酬に加算する場合があります。
  • ※建物の立地する地域や規模・用途等により、お引き受けできない場合があります。
基本報酬に含まれる業務
  • ・ 防火管理者または統括防火管理者への就任(選任届の消防署への届出)
  • ・ 消防計画の作成(消防署へ届出。現場指摘を含む)
  • ・ 防火管理定期点検(報告書を提出/当社でデータ保管)
  • ・ 定期点検時における居住者やテナントへの指示・指導
  • ・ 消防訓練の定期実施(消防署への届出等の手続きを含む)
  • ・ 防火・消防・避難等に関する居住者やテナントへの啓蒙活動
  • ・ 消防署の査察立会い・折衝
  • ・ 管理会社や設備業者が実施する消防設備点検報告書のチェック
  • ・火災事故等の災害発生時における警察・消防への捜査協力
オプション業務(別途相談)
  • ・ 防火・防災マニュアル製作
  • ・ 消防設備工事費の削減支援および工事チェック
  • ・ 消防設備点検の実施率向上

お客様の声

「防火管理者のなり手がいなくて困っていました」(東京都台東区 U管理組合 元理事長 I様

1.防火管理者外部委託サービスを採用する前の状況をお聞かせ下さい。

新築時から一人の組合員が固定で防火管理者をしていましたが、高齢になりこれ以上はできない、とのことで、他の住民から募ったもののなり手がおらず、困っていました。

2.防火管理者外部委託サービスを採用し、どのような成果が得られましたか?

最寄の消防署へ確認して頂き、防火管理者の変更届が無事に受理されました。また消防計画がなかったため、新たに作成して頂き、こちらも消防署へ提出することができました。安心しています。

その他のお客様の声はこちらへお進み下さい。(姉妹サイトへ移動します)

よくある質問

賃貸マンションや貸しビルの防火管理者はお願いできませんか?
お引き受けしています。姉妹サイトをご確認ください。
防火管理者がいないことでどのような問題が発生しますか?
形式的な問題と実質的な問題があります。
まず防火管理者・統括防火管理者が不在であることで、消防法の規定に抵触し、場合によっては管理権原者である理事長が罰則を受けることになります。
また、防火管理者・統括防火管理者が不在ということは、万が一マンションで火災があった際の備えをしていないことになり、事故の際の被害の程度や予防措置を講じているかどうかによって、やはりマンションの管理権原者である理事長が責任を負うことになります。
形式的にも実質的にも備えが必要です。
居住者(組合員)や管理人に手当てを支払って防火管理者をお願いしています
名義貸しで点検等の実態がなければ、理事長のリスク軽減にはなりません。居住者や管理人に防火管理者手当を支払うのは、その多くが「名前貸し」であり、防火管理の具体的な仕事はほとんどしていないと思われます。具体的な業務を行っていないにもかかわらず毎年手当てを支払い続けるのであれば、多少支出をしてもノウハウを持った外部者へ防火管理の仕事を委託し、法令順守しつつより安心・安全な防災体制を整えることをご提案いたします。
統括防火管理者とはどのような制度ですか?
2001年(平成13年)9月に東京・新宿は歌舞伎町の雑居ビルで多くの死傷者を伴う火災が発生し、その後も類似の火災事故が頻発しています。また、東日本大震災クラスの激しい揺れにより、高層マンション等でも被害の報告を受けています。
一方で、不特定多数の人間が利用する複合用途の建物などでは、住居部分や店舗・事務所テナントの防火管理者が連携して防火管理に当たる体制を取ることが求められています。
そこで設置されたのが「統括防火管理者」制度です。そしてビル・マンション等の防火体制を強化するため、2014年(平成26年)4月1日に消防法の改正が施行され、統括防火管理者の役割が明確になり一定の権限が与えられました。例えばマンションに入るテナント(事務所や店舗)の防火管理者と連携を取りつつ、時には防火体制の整っていないテナントに対し必要な措置を指示することができるようになるなどの権限が与えられた重要な資格者です。
統括防火管理者の選任義務が発生するマンションは?
主に、次のようなマンションが対象となります。
・高さが31mを超える(おおよそ11階建以上)の高層マンション
・高さが31m以下であっても、複数の事務所や店舗等テナントが混在する複合用途マンションのうち、地階を除き地上5階建以上で、かつ収容人員が50人以上(住居部分は居住者数、テナント部分は従業員数+想定客席数)のもの
詳細は当社へご相談ください。お調べいたします。
マンション内で飲食店や事務所を営むテナントが防火管理を行ってくれず困っています。
当社ではテナントの防火管理支援サービスを承っています。ぜひこちらをご紹介ください。