（中古マンション購入前）　住み心地調査

本業務は次のような方に最適な業務です。

• マンション選びを後悔したくない
• けれど購入について相談する人がいない
• マンションに関する専門知識がない
• 購入における重要なポイントがわからない

不動産仲介業者（営業マン）からの情報や雑誌・インターネットなどの媒体の普及により、マンションの立地・築年数・外観（見た目）・間取り・日当たり・住宅ローンの額・管理費・管理員の勤務時間等のデータが誰にでも簡単に入手できるようになり、便利になりました。
しかしそれだけの情報では、実際に購入して住み始めてから『住み心地』の良いマンションかどうかはわかりません。

例えば、

• 数年後に大規模修繕工事を控えており、資金が足りない（１世帯当たり○○○万円の現金支出）
• 古くから居住する数人の人間がマンションの権力を握っており、マンション管理運営の中で自分の意見がまったく採り上げられない
• 住宅として購入したのに、ルールが緩く店舗や事務所が入居できる余地がある
• ペット飼育に対するルールが緩く、飼育者マナーも悪く廊下や敷地が汚れてきた
• 居住者間の仲が悪く、トラブルが絶えない
• 居住者がマンションを｢所有｣しているという意識が低く（すべてを他人任せ）、将来的にスラム化する危険が高い
• 管理規約等のルールが曖昧で居住者間や隣接住戸同士でのトラブル発生の可能性が高い
• 管理会社のサポートレベルが低く、居住者も無知なため、管理会社の言いなりになっている
• 自分の家族と他居住者との生活感覚にズレがあり、住みづらい
• 所有者が賃貸に出す住戸が多かったり、高齢者が増えたりして、合意形成そのものが難しく管理会社任せになっている
• 同じマンションでも間取りが様々なため、居住者の年齢や環境に大きなバラつきが生まれ、居住者間のコミュニケーションが取りづらい

これらの状況は、いずれもあなたや家族の住み心地に、直接的・間接的（精神的）な影響を与える要因となります。
そしてその影響は少しずつ大きくなり、購入したこと自体を後悔する原因になってしまいます。
結局売却か賃貸の道へ進まざるを得ない、といった状況になる可能性があるのです。
最も気に入った、理想的なマンションを購入したはずなのに、何故このようなことが起きてしまうのでしょうか？

その原因のひとつとして、「マンションを売る側の環境・体質」が挙げられます。
　あなたにマンションを勧める不動産仲介業者は、あなたに買ってもらわないと利益（仲介手数料）が得られないため、あなたが希望するマンションに上記のようなマイナス要因があったとしても、多少のマイナスは知らなかったことにして売りたいのが心情です。
　しかも、もしあなたに購入のサポートをしている不動産仲介業者が、マンションの売主からも売却の依頼（媒介）を受けていたとすると、売主の為に少しでも『高く・早く』売らなくてはならないため、売主とあなた（買主）の相反する利益を守ることは事実上不可能なのです。
　さらに、もし仲介業者が自分の利益を度外視してでも買主であるあなたの為に頑張る人であっても、買ってからの将来的な『住み心地』に関する調査方法（管理運営に関するノウハウ）をほとんど知らないのが実情です。

先程挙げたような不幸な将来を避け、購入前に『住み心地』良いマンションかどうかを調べるためには、実は買った後の「マンション管理運営」に関する知識・経験がなければなりません。
　つまり、そのマンションの過去の歴史や現状のから、将来を予測する能力がないと、お客様の将来の安心や快適さを提供することができない、と言うことになります。
　しかし残念なことに、現在不動産業界とマンション管理業界は、同じマンションを扱っているにも関わらず、まったく別の業界となってしまっています。買う前と買った後の一貫性の薄さ・・・これが購入者に対して、非常に高いリスクを強いてしまっている原因です。
　大切な資産であり、また長期間にわたる生活の場ともなるマンションの購入にあたって、立地・築年数・外観（見た目）などの、いわゆる「表面的なデータ」だけにとらわれないことが大切です。

それではこれからマンションを購入しようとお考えのあなたは、どうしたら
よいのでしょうか？

　それは表面的なデータの提供に加えて、購入前に以下のような「マンション管理運営」の視点で、あなたの質問に答えてくれる不動産仲介業者を見つけることです。

• 大規模修繕工事の時期はいつか？修繕積立金は不足していないか？不足なら何年後にいくらの支出がかかるのか？その際に各家庭から一時金の徴収があるのか？
• 一部の人間がマンションの権力を握っていないか？意見は言いやすいか？
• 怪しい店舗や事務所が入っていないか？また入る余地はないか？
• ペットの飼育に対するルールは守られているか？
• 居住者間のトラブルはないか？
• 居住者がマンションに対する適度な所有意識があり、マンション管理運営に積極的か？
• 管理規約等のルールは明確か？居住者間、隣接住戸同士でのトラブル可能性が高くないか？
• 管理会社のサポートレベルは高いか？居住者と良好な関係を築いているか？
• 居住者間のコミュニケーションが取れているか？

　以上のような情報を事前に得ることによって初めて、心から安心して購入できるか、入居して大丈夫かの判断ができるようになります。
　しかし現在、マンション管理運営の知識・実務経験を持った営業マンを抱える不動産仲介業者はほとんどありません。

そこで誕生したのが、「住み心地調査」です

　マンションを買う前に必要な不動産の知識経験と、買った後に必要な管理の知識・経験の両方を兼ねそろえた当事務所があなたの不安を未然に取り除くことで、あなたは安心感と将来の幸せ感とをと手に入れることができるでしょう。
　「住み心地調査」とは購入してからも長く快適に住むことができる住宅かどうか、あなたにとって住み心地良いマンションかどうかを計るために、あらゆるデータの収集と、それらのデータから現状を把握し、将来の予測の根拠を立てます。
　そして、購入してからの「住み心地」についてわかりやすくご説明させていただき、安心できるマンション購入の判断材料としていただきます。

業務内容

「住み心地調査」は、以下の２つの調査で構成されています。

1. 現地調査　　マンション及び行政機関等を直接訪問し調査します。
2. 書類調査　　マンション管理運営に関する書類を取り寄せ調査します。

この２つの調査から、『住み心地』について以下のご報告をさせていただきます。

１．マンションそのものの環境を調査

以下の各項目について精査し、点数が高いほど安心度・快適度が高いと判断できます

• ①　マンション財政の将来的な豊かさ

建物を維持改善するためのストック（修繕積立金）のないマンションは、建物の老朽化・陳腐化にマイナスの影響を与えるばかりか、居住者間の対立が起こりやすい要因となります。

• ②マンション管理組合の改善意識度

意識の低いマンションは将来的な危機を放置しておくか、危機に気づかないため、財政を徐々に圧迫することとなります。
また、いざと言うときに居住者間の対立が表面化し、共用部分（エントランスホールや廊下、敷地、植栽など）についての改善（美観アップや防犯対策・バリアフリー・インフラ整備など）について合意形成が取れず、建物の老朽化・陳腐化が進み、結局建物の資産価値も低下します。
管理運営を他人（管理会社や一部の所有者）に任せきりのマンション（賃貸率の高いマンションなど）でもこの傾向があります。

• ③マンション管理組合の健全度

一部の声の大きな（権力のある）区分所有者がマンション全体を動かすようなマンションは、マンション財政の健全さ、一居住者の意見を反映させるような｢風通しの良さ｣に問題があります。
このようなマンションは大きく２つのケースがあります。
ひとつはマンション管理の実務に精通するエゴが強い居住者がいる場合、もうひとつは旧地主による等価交換マンションのように、一部の人がマンション内で大きな法的権力を持っているような場合です。
いずれもマンション管理運営について特定の人間の思惑が入ることとなり、彼らの独壇場になってしまいます。
極端に言えばワンオーナーの賃貸マンションのようになってしまう可能性があり、建物の将来を一部の人間に託すことになります。
その結果、マンション内での不正や建物老朽化、居住者間のコミュニケーションの欠如へとつながります。
逆に居住者の多くが管理運営に対し高い関心を持ち、平等な権利を持っているマンションは健全性が高く、住み心地が安定する可能性が高くなります。

• ④マンション管理組合の成熟度

マンション内のルール（管理規約等）や総会議案書などの法的な書類等がしっかり整備されていないマンションでは、暮らし方が各居住者の判断に委ねられる形となり、場合によってはモラルの低下を招きます（ゴミ出し・ペット飼育・楽器演奏・フローリング敷設・廊下の私物化・自転車置場利用方法など）。
モラルの低下が管理運営に対する無関心を呼び込むことになり、結局は住み心地の低下につながっていきます。

• ⑤管理会社のサポート力

マンション管理運営を所有者だけの手で行うのは、専門性・透明性・公平性・継続性の面で困難なため、ほとんどのマンションでは管理会社へ委託料を払って運営のサポートを受けています。

上記①～④の度合いを上げるためには、管理会社のサポートも必要であるため、力量や実績・取り組み姿勢が問われます。
このサポート力が弱いと、素人で構成されるマンション管理組合の運営に支障を来たし、上記①～④の改善スピードが遅くなるか、逆に衰退させる要因となります。
またこのカテゴリーでは、現地の管理員・清掃員の能力、人柄なども住み心地を体感する要因となります。

２．あなたの好みよるご判断もしていただけるようになります

• ①居住者層

庶民派か高級志向か、年齢層や人数など

• ②居住者意識の方向性１

住み心地向上の為に改善重視か、現状維持（節約）重視か

• ③居住者意識の方向性２

永住志向か売却志向か

以上の情報を、ご購入前に当事務所で調査します。
住んでからの住み心地に影響のある情報をカバーしています。
また５営業日以内のご報告となっていますので、ご契約間近でもスムーズにご判断いただけるでしょう。

「本業務にかかる費用・手順について

「住み心地調査」は、購入を希望されるマンションに対し、「購入申込みの意思表示をしてから売買契約日まで」の間にご利用いただけます。

調査一式	３６７,５００円（税込）
お支払	本調査業務契約時にお支払いいただきます。
保証	調査内容に間違いがあった場合、調査費を最大１００％返金いたします。
	調査報告を受けて、万が一そのマンション購入を中止した場合は、お見舞金として１５７,５００円（税込）をご返金いたします。
ご報告日	最長で料金お支払後５日（土日祝を除く）で調査報告をさせていただきます。
ご報告方法	対面・電話等の希望場所・日時をご相談ください。

※　売主がマンションに関する書類提出を拒絶し、管理会社等からも取得できなかった場合、本業務の提供はできませんので、予めご了承下さい。

まずはお気軽に相談してみて下さい。

ご相談方法は簡単です。

1. 下の「ご相談はこちら」ボタンを押し、
2. 「ご相談フォーム」に必要事項やご相談・ご質問内容をご入力後、
3. 送信ボタンを押していただけば完了です。

２４時間以内にこちらから折り返しご連絡申し上げます。

最後に

もしあなたが既にご希望のマンションをリストアップされているのであれば、購入決定までに要する１週間で、先の数年、数十年のマンション生活が決まってしまいます。
ご相談内容はどんなに些細なことでも結構です。
ご購入にあたって１つでもご心配事がありましたら、迷わずにご相談下さい。
ご連絡をお待ちしております。

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