悩む! 管理会社の対応

アフター瑕疵インスペクター

アフターサービス調査(共用部分チェック)業務とは、分譲主が管理組合へ提供するアフターサービス補修(おおむね新築後2年、5年、10年)のサービスについて、第三者として

1. 一から建物チェック(現場調査)
2. 分譲主から提供されるアフターサービス調査報告書のチェック
3. 現地での分譲主との立会い・助言
4. 補修方法についての指導や補修工事の交渉支援
5. 補修工事中の現場チェック

をご提案するサービスです。

こんな問題で悩んでいませんか?

新築後2年~10年目における分譲主が提供するアフターサービス補修について、次のようなお悩み・ご要望はありませんか?

  • 「第三者による共用部分のチェックを一から受けたい」
  • 「修繕や補修のプロではないのでどう対応すれば良いかわからない」
  • 「分譲主が自主的に実施するアフターサービス調査の結果が正しいかわからない」
  • 「不具合のあった部分の補修方法についてセカンドオピニオンが欲しい」
  • 「現場での確認に立ち会って助言して欲しい」
  • 「万が一不具合(瑕疵)があった場合は、分譲主との交渉を支援してもらいたい」
  • 「アフターサービス補修工事中の現場をチェックしてもらいたい」
  • 「アフターサービス対象外であった部分の修繕工事費を削減したい」

特に築2年(ほとんどの箇所の不具合)、5年(外壁タイルや配管関係、敷地沈下)、10年(外壁や屋上の漏水、躯体の不具合)について、管理組合の負担で工事するのと分譲主のアフターサービスで無償補修するのとでは、修繕積立金の貯蓄額にも大きく影響してきます。

当社では共用部分のアフターサービス補修に関する不安や疑問を一つずつ確認しながら、分譲主から妥当な補修提案を引き出し、工事のチェックを行います。

本コンサルティングで行われること

アフターサービス調査(共用部分チェック)業務では、現地調査や図面確認、分譲主から提供された調査報告書の確認、アンケート結果確認、現場スタッフへのヒアリング等を行ったうえで、

①第三者としての調査報告書の提出
②現地での分譲主との立会い・助言、補修方法についての指導
③分譲主との補修内容の協議・交渉支援
④補修工事中の現場チェック・完了確認(検査立ち会い)
⑤アフターサービス対象外部分の修繕工事提案および競争見積り支援

を行うことで、管理組合の修繕支出を最小化させつつ、建物や設備を適切に補修することを支援します。

サービス紹介

アフターサービス調査(共用部分チェック)業務では、具体的に次の業務を行い、問題の解決を推進します。

※管理組合の状況に応じて、一部行わない業務があります。

1)事前の調査内容

1-1. 現地調査
上記1の各業務を行った結果を「アフターサービス調査報告書」として建物内の共用部分や敷地回り、屋上、外観、諸設備の調査を行い、不具合箇所の洗い出しと補修方法の検討を行います。
1-2. 分譲主から提供された調査報告書の確認
分譲主が自主点検を行っている場合、その自主点検報告書の内容を確認します。この調査報告書と現場とを照らし合わせ、点検不足や見解の相違についてチェックします。
1-3. アンケート結果確認
組合員(居住者)がベランダやルーフバルコニーの不具合について記入したアンケート結果を確認し、必要に応じてベランダやルーフバルコニーへの立ち入り調査を行います。
1-4. 現場スタッフへのヒアリング
管理会社(管理員)からヒアリングを行い、現場目線で気になっている不具合箇所について調査を行います。日常的にマンション内の巡回点検を行っている管理員の目が、共用部分の調査に役立つことが多々あります。
1-5. 専有部分のチェック(オプション業務)
2年目のアフターサービス補修において、組合員が専有部分のチェックを希望されることがあります。また管理組合で専有部分のチェック希望者をアンケートで募り、一軒ずつ調査させて頂くことも可能です。
※本業務はオプションとなり、希望した組合員から調査料を頂くか、管理組合がまとめてチェックを希望される場合は管理組合から頂くこともあります。

2)調査後の対応

2-1. 第三者としての調査報告書の提出
まとめ、管理組合(理事会・委員会)へ直接ご説明のうえ、納品します。
2-2. 分譲主との立会い・助言、補修方法についての指導
前述の「アフターサービス調査報告書」を分譲主へ提供し、補修の要請を行います。必要に応じて分譲主からの質問に答えたり、現地で立ち会いを行い双方で技術的な検証作業を行います。
2-3. 分譲主との補修の協議・交渉支援
分譲主からの回答を待って、具体的な補修の協議を行います。また分譲主と管理組合との打ち合わせの場に参加し、交渉の支援を行います。
2-4. 補修工事中の現場チェック・完了確認(検査立ち会い)
補修箇所と補修方法が確定したのち、分譲主による補修工事に入ります。この期間中に現場の施工チェックを行い、完了検査への立ち会いと完了報告書の確認を行い、管理組合として安心して完了印を押していただけるよう助言します。
2-5. アフターサービス対象外部分の修繕工事提案および競争見積り支援(オプション業務)
調査の結果発覚したアフターサービス対象外の不具合箇所について、補修工事の必要性や緊急性の見解提示、施工方法の提案、施工業者の相見積りを支援し、修繕工事のチェックを行います。

導入の流れ

アフターサービス調査(共用部分チェック)業務 導入の流れについて 

メールまたは、お電話でお問い合わせ下さい
電話番号(フリーダイヤル) 0800-808-8081
携帯の方は 03-6416-5197

メールまたは電話でやり取りさせて頂いたうえで、お見積をご提供いたします。
※理事会へ出席して業務内容や事例などのご説明をさせて頂きます。

原則として総会の決議を経てご発注いただきます。
※秘密保持の念書をご用意致します。

料金

基本計算として、実費(修繕スタッフ人工+経費)+業務報酬 となります。
業務のご提案内容やボリューム・期間により変わります。 詳しくはお見積り致しますのでご相談ください。 アフターサービス調査(共用部分チェック)業務の期間は調査から完了まで2か月~6か月程度となります。(規模や分譲主の対応によります)

メリット

アフターサービス調査(共用部分チェック)業務 導入のメリット

  • マンション修繕のプロによる調査と分譲主への的確な補修依頼
  • 施工のチェックを含めた不具合箇所の確実な補修による建物設備の長寿命化
  • アフターサービス補修(無償工事)を最大限活用することによる、修繕積立金の支出削減

利用者の声

「素人の自分達ではチェックできませんでした」
神奈川県川崎市 元理事長 W様

1.アフターサービス調査(共用部分チェック)を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

当時、2年目のアフターサービス補修の時期を迎え、分譲主から自主点検の報告を受けましたが、補修箇所を網羅しているのかがわからず、このまま分譲主の言いなりで良いのか悩んでいました。

2.アフターサービス調査(共用部分チェック)を採用し、どのような成果が得られましたか?

アフターサービスチェックのプロに屋上や階段、廊下、バルコニーなどくまなく調査して頂いた結果、分譲主が指摘した補修箇所以外にも複数の不具合が指摘され、あわせて補修対応してもらいました。また一部分譲主が補修しないと言っていた箇所についても粘り強く交渉してもらい、最終的に補修してもらうことになりました。

「補修方法まで細かく指摘してくれました」
東京都調布市 元理事長 T様

1.アフターサービス調査(共用部分チェック)を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

デベロッパーは地元の中堅不動産業者で、アフターサービス基準はありましたが、果たしてきちんと対応してもらえるのか不安でした。実際に2年アフターサービスの時期になって居住者へアンケートが配られ、自主点検もしてもらえましたが、妥当性はわかりませんでした。

2.アフターサービス調査(共用部分チェック)を採用し、どのような成果が得られましたか?

デベロッパーの自主点検とは別に調査をお願いした結果、デベロッパーが見落としていた不具合箇所を数多く指摘してくださり、しかも補修方法についてもデベロッパーに細かく指摘を入れて対処してもらいました。とても自分達ではできることではない、と思います。

「納得して修繕工事を行うことができました」
神奈川県横浜市 元副理事長 H様

1.アフターサービス調査(共用部分チェック)を採用する前の状況をお聞かせ下さい。

築10年目を迎え、最後のアフターサービスを受けるチャンスでした。ちょうど一部漏水が起こったり共用部分に亀裂が入っていたりと、瑕疵ではないか?と理事会で不安の意見が挙がってました。また売主や売主の子会社である管理会社の対応が悪かったこともあり、不安が不信感へと進んでいました。

2.アフターサービス調査(共用部分チェック)を採用し、どのような成果が得られましたか?

売主からの調査報告をメルさんに見てもらった結果「売主に責任なし」と結論が出され、また我々が思っているよりも不具合は軽いものであることも説明して頂けました。また屋上からの一部漏水については、大規模修繕工事の時期が比較的近いこともあり、屋上防水工事だけ先行で実施する提案を受けました。共通仕様で5社比較検討し、コスト削減を図り納得のいく工事を行うことができました。
無償で工事してもらいたい気持ちはもちろんありましたが、客観的な助言を頂き、理事会が納得してスムーズに対処できたことが良かったです。

よくある質問

他のコンサルタントやマンション管理士事務所との違いは?
マンションの修繕工事(大規模修繕等)の実績豊富なスタッフによるチェック能力と的確な補修を指示する行動力です。アフターサービス補修は建築士の新築ノウハウとは異なり、修繕かつ施工管理の技術が必要です。また客観的に状況を判断し、分譲主と適切な協議を行い、なるべく多くの不具合補修を引き出すことが可能です。また調査報告書や実際の説明はなるべくわかりやすくすることを心がけており、納得して進めることができます。
分譲主とのアフターサービス補修の協議が整わない場合がありますか?
ほとんどありませんが、万が一を考え瑕疵を専門に扱う第三者機関との連携や法的措置がとれる体制があります。マンションの現場をくまなくチェックし、不具合箇所とその補修方法を適切に指摘することで、ほとんどが円満に補修対応してもらえます。技術者同士の協議は皆様が想像するよりはるかに早くスムーズです。
バルコニーや室内のチェックも可能ですか?
バルコニーは対応可能で、室内(専有部分)はオプション業務で対応しています。