メールマガジン

マンション管理メルマガ19

     …マンション「管理」組合から『経営』組合の時代へ…
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    【マンション管理組合運営『メールすみマガジン』】
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       第19号 平成22年10月26日配信(隔週月曜日配信予定)
このメルマガは、
○マンション管理運営に熱心な、管理組合の理事(長)さん
○起業・独立を考えているマンション管理士さん
○マンション管理会社で働くフロント担当者さん、などなど
の購読によって支えられています。
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こんにちは、『メールすみマガジン』運営者の小泉です。
隔週月曜にお届け予定のメルマガですが、今回は1ヶ月かかってしまいました。
お待たせしてしまい申し訳ありません。
9月のテレビ放映以降、お問い合わせを多数頂いており、おかげさまで
対応に追われています。(ありがたい限りです。)
さて、毎年この時期になると、なぜか不動産関連の資格試験が集中して
催されます。勉強の秋だからですかね?
11月の下旬にはマンション管理士の試験も行われます。
ネーミングの印象と異なり、試験範囲が広く、個々の問題にクセがあるのが
この試験の特徴です。
そんな中、私がおススメのする勉強法は
ひたすら要点集を繰り返して読み、直前予想問題集を解き続けるという
ショートカット勉強法。
一見、横着な勉強法にも思えますが、分厚い一般的な参考書を
メリハリなく読み続けるよりは、かえって基本的な考え方が身につき、
応用力がつくという効果が期待できます。
今年度のマンション管理士試験の申し込み状況を覗いてみると
受験申込者数が2万348名(前年比マイナス7.2%)との事ですが、
マンション管理問題の増加(建物、財政、役員のなり手不足etc)は
現場でも目の当たりにしてますので、受験するには今こそが良いタイミングの
ような気もします。
理事会や仕事の経験を活かし、みなさんも是非チャレンジしてみてはいかかですか?
それでは本日もメルマガをよろしくお願いいたします。(*^^*)
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◆テレビ東京系列『ガイアの夜明け』以降の反響あれこれ
9月14日(BSや地方では後日)あの江口洋介さんが案内人を務める
『日経スペシャル ガイアの夜明け』
に、マンション管理士事務所として当社が出演させて頂きました。
番組の様子はこちら(YOU TUBEにアップしました)
http://e-sumigokochi.com/article/13796049.html
その後の反響はと言いますと、、、
・マンション管理組合様からのお問い合わせ:多数
・既存の顧問先のお客様、友人、知人、先輩からの激励:多数
・管理会社からの批判的なコメント:少々
・2チャンネルのコメント:激励と批判が半々
 (私は一切見ませんが、知人から教えて頂きました)
・twitter・Facebook:フォロワー多数アップ
と、あれこれ頂きました。
現在もマンション管理組合様からのお問い合わせはペースが
落ちていません。とても有難いことです。
ですが、一つだけ困ることが。
テレビでは『管理費を削減するところ』が大きく取り上げられ、
管理会社へ委託するサービス品質アップを目指した理事会さんとの
地道な取り組みやコメントがほとんどカットになっていたことです。
管理会社が見れば『マンション管理士は敵』と
看做されるように感じられました。
もちろん、管理組合利益の最大化のために働くのがマンション管理士の
仕事です。
一方で、管理会社の協力なくしては成り立たないマンションは
多いですし、中には適正価格で真剣に取り組んでいる企業や担当者も
多いです。
これからもバランスよく活動していきたい、と改めて思う今日この頃です。
(深山)
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◆◆管理組合も預金者に
日本振興銀行経営破たん いずれも1000万円以下(管理会社聞き取り)
9月10日に経営破たんし、国内初のペイオフが発動された日本振興銀行
(本店東京)に管理組合が預金していたケースが複数あった事が、
管理会社への聞き取りで分かった。
~中略~
大手管理会社の上位20社に同行破綻による管理組合被害状況を尋ねたところ、
4社の計5組合が預金していた。いずれも元本1千万円以下で保護範囲内で
あった。
(マンション管理新聞10/15号より転載)
毎年通常総会に出てくる決算書の預金額や銀行名を眺めていると、
「組合の預金だし、こういうものなのかな?」と見過ごしてしまいがちですが
被害がなかったとはいえ、今回ペイオフが発動された銀行に管理組合の預金が
存在したという事実を聞くと、決して見過ごしてはいけない項目で
ある事を改めて認識させられます。
日本振興銀行というあまり聞き慣れない銀行にすら、
管理組合の預金がされているのですから、今一度、みなさんの
管理組合でも預金先は確認しておく必要があるでしょう。
さて、ペイオフで注意しておかなければならない点は、何も預金保護が
1,000万円内、ということだけではありません。
実は破綻後に満期前の解約扱いとなってしまうと
中途解約利率が適用されるため、最悪、解約利率が約定利率の
数十分の一になる可能性もあるのです。
以上のようなデメリットを見ていくと、
「預金」が必ずしも優れた対応策ではなく、必要に応じて「マンション
すまい・る債」などの元本保証型の運用や、「マンション管理百貨」でも
紹介している「修繕積立金の信託」を検討してみるのも、この機会に
面白いかもしれません。
※修繕積立金の信託を活用した運用スキームはこちら!(管理百貨より)
 ⇒ http://ma.100kka.com/services/show/110
管理組合という保守的な団体で、あえてリスクある「積極的な運用」を
することは合意形成が必要ですが、無料同然で預かったお金を銀行や住宅
金融支援機構が数倍の利回りで運用し収益を上げている事実を考えると、
決してリスクばかりが目に付く事では無いでしょう。
(小泉)
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★┓本日のコラム 「プチ努力の差で勝ち組マンションになる技術」
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◆新コラム、名づけて
 『プチ努力の差で勝ち組マンションになる技術』
前回スタートしました!
9月に出演させて頂いた『ガイアの夜明け』への出演をきっかけに、
私が今までこの業界で培ってきたものを全部出してしまおう、というのが
新コラムの意図です。
マンション仲介業で4.5年、管理業界で約10年駆け抜けてきて
実に多くの成功と失敗を積み重ねてきました。
なるべくわかりやすく、かつ実践できるものや
『えっそんなことやって良いの?』みたいな裏技まで、
とことん書きたいと思います。
では第2回、、、
『あなたのマンションはヴィンテージ?晒し者?』
★長引く不況・人口減少・環境重視(エコ)時代の到来が
中古マンション市場を活性化させ、マンション購入者の視点を変えた!
日本では戦後、長らく高度成長(好景気)が続き、
『どんなマンションも買えば必ず値上がりし、高額なローンを組んでも
 売却時に利益が出て、その売却益を頭金にしてより大きなマンションへ
 買い替えできる』
といった素敵な時代が続きました。
バブルが弾けた平成に入ってしばらくたっても、不動産営業マンの
『そろそろ景気は底ですよ』
『これ以上は値下がりはないですよ』
と言ったトークに乗っかった多くの消費者が
『自分の所得も年功序列で上がるから容易に買い替えできる』
と思い込み、新築マンションが次から次へと売れていました。
私が不動産仲介に携わっていた平成7年~10年当たりでもそんな
雰囲気でした。
ところが平成も20年が近づいてくると、日本には次々と暗い話題が
増えてくるようになります。
超少子高齢化社会、人口減少、年金破綻、リーマンショック、
サブプライムローン、国債の信用力低下、ニートの増大、派遣切り、、、
日本の景気が後退局面に入った昨今、住宅ローンを組んだ働き手の
所得が年功序列通りなかなか増えないだけに、
『本当に不動産(マンション)は買った時が底だったのか?』
『買い替えできるのか?売ったら借金だけが残るのではないか?』
と不安になる方も多いでしょう。
そうです、マンションは『買えば必ず値上がりする金融商品』では
なくなったのです。
バブルが崩壊、土地(不動産)神話が完全に終焉を迎え
長期的な不況に突入し、現在もトンネルの出口が見えてきません。
このような背景から、消費者のマンション購入に対する意識は
「スクラップ& ビルド」
(ドンドン建てて、古くなっても高く売れるから買い替える)
から
「ストック(終の棲家として購入し、大切に維持する)」
へと確実に変化しています。
★美人なだけではNG!中身も伴ったマンションが求められる時代
これまでの高度成長期やバブル崩壊後もしばらくの間、
不動産流通業界では、約全国に600万戸ある中古マンションの相場を
「立地(地域や最寄駅からの距離)」
「築年数」
「向き」
「日当たり」
「内装」
と言った、表面的なデータや状態によって「美人・不美人」へと仕分けし、
近隣マンションの取引事例を参考に売買価格の査定をしてきました。
今でもこれらの情報は不動産価格を決める重要なデータであることには
間違いありません。
しかしこの値付け方法は、
マンションの価格が上昇し続け「買った金額より高く売れる」
幸せな高度成長時代の発想です。
経済のマイナス局面が続く現在から未来に向けては、マンション居住者の
永住志向の高まりと共に
「マンションの中身」
つまり
「これから長く住みたいけれど、本当に買った後も大丈夫?」
という視点でマンション購入を考える人が増えてきています。
数名の不動産仲介営業マンにヒアリングし、口を揃えてそう
答えています。
 ※テレビ東京『ガイアの夜明け』でも
  取り上げられています。映像はこちら!(約4分)
  http://www.youtube.com/watch?v=uQSwapZkrsc&feature=related
★マンション購入希望者が『終の棲家』として真剣に見る視点から
管理組合の運営を考える
では、
「これから長く住みたいけれど、本当にこのマンション買って大丈夫?」
と考えるマンション購入者は、
「立地(地域や最寄駅からの距離)」
「築年数」
「向き」
「日当たり」
「内装」
といった「美人判定」以外の、
どんな点(中身)に興味を持ってマンション探しをするのでしょうか?
逆を言えば、あなたがマンション管理組合(理事さん)の立場で、
「マンション購入者の眼鏡にかなうために」
「外部者から良い評価を受けるために」
「買った後で苦労するから買わないほうが良い、と言われないために」
どの点を改善したら良いか、という視点で、
次回からの解説をお読み頂きたいと思います。
マンションは『管理』を買え!が
ようやく現実味を帯びてきています。
一緒に改善しましょう(^_^)/
お楽しみに!
(深山)
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      …管理組合トラブルのほとんどは
         コミュニケーションミスから。
           『伝える』ことが重要なのではない。
             『伝わる』ことが大切なのである…
     
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