メールマガジン

マンション管理メルマガ18 (1)

  …マンション「管理」組合から『経営』組合の時代へ…
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    【マンション管理組合運営『メールすみマガジン』】
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       第18号 平成22年9月27日配信(隔週月曜日配信予定)
このメルマガは、
○マンション管理運営に熱心な、管理組合の理事(長)さん
○起業・独立を考えているマンション管理士さん
○マンション管理会社で働くフロント担当者さん、などなど
の購読によって支えられています。
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こんにちは、『メールすみマガジン』運営者の小泉です。
この数日でだいぶ涼しくなってきました。
集会室が無いマンションの管理組合は多く、
夏場エントランスフロアなどで、扇風機を3台も回しながら、
理事会を開催するところもあります。
冬になってしまうと今度は
ハロゲンヒーターを3台使っても凍えてしまいそうです。
その点、秋は理事会を開くのに一番適している季節かも
知れませんね。
もうすぐ冬がやってきます。
人が穏やかな気持ちになりやすいこの季節にこそ、
「大きめの石油ストーブ」購入を検討してみてはいかがですか。
きっと重宝すると思いますよ。
それでは本日もメルマガをよろしくお願いいたします。(*^^*)
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★┓メルすみごこち事務所 トピックス
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◆テレビ東京系列『ガイアの夜明け』に当社が出演させて頂きました!
あの江口洋介さんが案内人を務める
『日経スペシャル ガイアの夜明け』
に、マンション管理士事務所として当社が出演させて頂きました。
タイトル「住まいの価値、守れてますか?」
○テレビ東京(アナログは12チャンネル、デジタルは7チャンネル)
        9月14日(火)22時~
○BSジャパン 9月17日(金)21時~
番組の様子はこちら(YOU TUBEにアップしました)
http://e-sumigokochi.com/article/13796049.html
お蔭様でテレビ放映以降はお問い合わせが続き、
連日の寝不足が続いています(笑)
また既存の顧問先マンション管理組合さんからも
「テレビ見た」「頑張れ」と激励のご連絡を多く頂きました。
テレビ東京さんと日本経済新聞社さんには、マンション管理業界という
非常にマニアックで地味な業界に光を当てていただき、本当に感謝しています。
ありがとうございました。
当社としても、これをきっかけにマンション管理組合やマンション管理士
へ少しでも啓蒙できればと思います。
(深山)
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★┓最近のマンション業界ニュース!
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◆トラブル事例を報告
9/11 東京荒川区セミナー
東京・荒川区は9月11日、区役所本庁舎で「マンションのトラブル事例
対処法」をテーマにを分譲マンションセミナーを開いた。
最近、多い相談が機械式駐車場の冠水事故で、管理組合が注意すべき
ポイントのひとつとして損害保険を挙げた。
通常は台風や集中豪雨により生じた機械式駐車場の浸水は、床下浸水と
なるため保険の適用外となる。機械式駐車場の冠水での故障の場合、
修理費用が補填されるのは、水災を担保した機械保険。
講師は「機械式駐車場の冠水で故障しても水災を担保した機械保険に加入
しておけば良い。保険会社に機械式駐車場の機械保険を掛けたいと
相談すれば、割とアレンジしてくれる」と話した。
(マンション管理新聞9月5日号より転載)
機械式駐車場は「金食い虫」とも揶揄されるように、そのメンテナンスに
とても費用がかかると言われています。
その原因は
?メーカー毎に使える部品が異なる。
?部品そのものが量産されていない。
?壊れた時に補修でまかなえる部品の設計が少ない。
といった事を代表に挙げられます。
浸水による故障と聞くと「電気部品」がイメージが偏りやすいですが
実は、ベアリングで包まれた「歯車系」の部品も大きな割合で故障します。
これらは一度油が抜け落ちてしまうと後から注油を行う事ができず、
丸ごと交換が必要となってしまうのです。
その金額たるや、ザッと数百万円を超えてきます。
みなさんのマンションにこうした設備があれば、
すぐにでも対策を考える必要があるでしょう。
今回取り上げた記事では「保険による対応」を紹介したものですが
弊社の保険パートナーに話を聞いてみたところ
「そもそも機械式駐車設備の保険取り扱いが無い」
「あっても取り扱いに前向きではない様子」など記事の文面どおり
「割りとアレンジしてくれる」というようには行かないケースが多い
模様です。
そのため“被害を未然に防ぐ”“居住者の車両も被害から守る”という視点が
何よりも求められます。
「豪雨時には車のパレットを上昇させておく」など、
緊急の対処、操作方法について理事会、住民、管理会社の連携が
とれているか、次回の理事会で確認してみましょう。
もし、こうしたルールがなければ、
担当の管理会社に他のマンションの事例などを聞いてみるのも
ひとつの手でしょう。
(小泉)
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★┓本日のコラム 「プチ努力の差で勝ち組マンションになる技術」
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◆新コラム、名づけて
 『プチ努力の差で勝ち組マンションになる技術』
スタートいたします!
今回の『ガイアの夜明け』への出演をきっかけに、
私が今までこの業界で培ってきたものを全部出してしまおう、というのが
新コラムの意図です。
マンション仲介業で4.5年、管理業界で約10年駆け抜けてきて
実に多くの成功と失敗を積み重ねてきました。
なるべくわかりやすく、かつ実践できるものや
『えっそんなことやって良いの?』みたいな裏技まで、
とことん書きたいと思います。
では第一回は、、、
『理事長ならどうする?上下間の騒音(生活音)トラブル対応』
★最も解決が困難なマンション問題『騒音トラブル』
マンション管理組合運営において多い居住者間トラブルに
「騒音・生活音」があります。
国土交通省が定期的に実施するマンション総合調査でも、
居住者間の騒音に起因するトラブルは常に管理組合の悩みの種です。
騒音で一番多いのは「子供の足音や飛び跳ねる音」「ペットの足音」など
であり、たいていの場合、下階の居住者が被害者、上階が加害者という
構図ができ上がります。
他にも楽器の音やドアの開閉音、深夜のステレオ音など様々な生活音に
起因する問題があります。
問題そのほとんどは解決が困難なばかりか、最悪なケースでは傷害事件に
発展したり弁護士まで巻き込んで法廷にまで持ち込んだ挙句、
どちらか一方が退去するまで解決しないほど、厄介な問題です。
理事会役員の皆さん、そして管理会社フロントマンの皆さん、居住者の
騒音トラブル対応で悩んだことはありませんか?
★マンション居住者の生活音は「感情公害」
実は筆者も過去(管理会社勤務時代、マンション管理士時代)に居住者間に
おける生活音についての相談を多数受けてきました。
そして自身もマンション暮らしであり、やんちゃな息子を抱え下階の居住者
に迷惑をかけている立場として、両者の気持ちは良く理解できます。
例えば、もしあなたのお部屋の上階に親戚(子供夫婦や兄弟の家族など)が
住んでいて、孫やおい・めいが走り回る音がしても、「○○ちゃんは元気だな、
仕方ないなぁ」と温かい目で見るはずです。
そこには生活音トラブルどころか親族の健やかな成長に微笑む姿すら想像
できます。
しかし、これが他人様の子供が出した音の場合はどうでしょうか?
「また、あのガキか、ここのところ毎日だな。いつか説教してやる」と
相手方に敵意を持ち始め、段々とエスカレートしていく方もいるでしょう。
突然上階へ怒鳴り込んだり、感情に任せた手紙を送ったり、音のする時間帯を
毎日正確に記録しはじめたり、逆に棒などで天井を突っついたり、、、
どうして同じ「生活音」なのに、
受けた人の対応がここまで異なるのでしょうか?
生活音問題は「感情公害」と言われています。つまり、音を出す相手方が
「見えない」ことによって、音の発生源を「感情的に悪く」捉え、相手=敵となり
被害者意識が高まる、と言うものです。
生活音の出し手と受け手の関係が希薄であればあるほど、生活音は迷惑音に
なり、騒音となり、受け手は出し手に対し敵意を持ち始め、クレームや
トラブルへと発展するのです。
★管理組合としての騒音・生活音トラブル対処方法(提案)
まず、生活音に関するトラブルは「感情公害」であるため、残念ながら完全なる
問題解決の方法はありません。
もし居住者から音に関するクレームや相談が管理組合へ上がった場合、
両者の感情が拡大しないうちに「面会の場を作る」、そして理事会(の中でも
一番人徳があるとか、ファシリテーション(合意形成)能力がある方)が
調整し仲介するのが現実的です。
この調整の目的は、
「お互いに相手のこと(家族構成や生活スタイル・活動時間等)を知ってもらい、
身近な存在にさせること」
そして
「お互いに相手に心の配慮の気持ちを持つこと」
を理解してもらうことです。
先ほどの話で、上下階が親族で住んでいたら決して起こらないトラブルです
から、親族まではいかなくとも、顔を合わせたら笑顔で挨拶できる関係に
なってしまうことが一番です。
そして、お互いに「気になる音」を一致させることも重要です。
ここで大切なのは、先に「音源を特定」しようとすると、発生者はネガティブな
ままでは弱いところを見せたくないために「知らない」「音は出していない」と
違う回答をしてしまうでしょう。
ですから、先に「感情的な歩み寄り」を心がけた上で具体的な音について確認
しあうことです。この順番を間違えないでください。
では、ここまでトライしても両者が折り合おうとしないときはどうするか?
もちろん正解などありませんが、私が理事長や調整役なら冷静にこう言います。
「我々理事会が誠実に歩み寄りを求めてもこのまま両者が折り合わないの
でしたら、あとは感知しません。弁護士等へ相談して納得いくまで戦って下さい。
ただしこの戦いには絶対に解決の道はありません。
弁護士に訴訟費用で100万円単位をつぎ込んで勝訴しても、目の前の方からお金を
取ることができるくらいで、上下間の関係は一層険悪となるだけでしょう。
最悪の場合、どちらかが退去するか事件になることもあるそうです。
それでも良いのですね?」
いわば、理事会からの最後通告です。脅しかもしれません。
しかし私は両者に目を覚ましてもらいたくて、敢えて言うこともあります。
マンションの近隣同士、仲良くやる前提で話し合いましょうよ、と。
管理組合(理事会)としてここまでトライしてもダメだった場合、
後は天に委ねるしかありません。両者が管理組合のここまでの誠意に感じ入り、
自分たちが歩み寄らなければ解決しないと思ってもらえば善し。
歩みよらなければ、あとは両者が歩み寄れる日が来ることを祈りましょう。
もちろん、「隣人同士の問題は管理組合としてタッチしない」とするマンションも
あるでしょう。理事会役員の皆さんも仕事にプライベートに忙しいでしょうから、
その気持ちもわかりますし、そもそも管理組合の業務に居住者間の仲裁は
含まれていません。
どこまで関わるかはあらかじめ管理組合で話し合っておくと良いでしょう。
★マンション居住者間の生活音問題は「対処」より「予防」すべし
上述のとおり、生活音に関するトラブルは「感情公害」であるため、
残念ながら完全なる問題解決の方法はありません。
そこで私からの提案は、
「生活音トラブルが起こらないように予防する」
です。
現に居住している方々には普段から
「コンクリート壁でも音は十分伝わるもの」
「ある程度の音は許容すること」
「普段から近隣住戸と交流を持っておけば生活音も気にならなくなること」
と啓蒙しましょう。
チラシを掲示するも善し、たまにエレベーターに貼るも善し、
全戸は配布するも善し。さらには総会議案書へ一枚貼付するも善しです。
しつこい広報を心がけて下さい。
そして、まさに予防的な観点で言えば、これから入居してくる新規居住者に
対しても、入口(つまり入居前)で啓蒙することが重要です。
つまり新規入居者に対し、管理組合として次のようなことを周知徹底させるのです。
・入居時の近隣住戸(上下左右4軒、もっと言えば斜めも入れて8軒)への挨拶回り
・近隣住戸に対しては自ら家族構成をオープンにしてしまう(やんちゃな幼児・ピアノ
熱心な子供・帰宅が夜遅いご主人など、生活パターンを相手に認識してもらう)
・たまには「うるさくありませんか?」と近隣住戸へ積極的に声をかける
(人は「自分を意識してもらっている」ことに満足する)
・イベント毎のあいさつ回り
(帰省や旅行に出かけたらちょっとしたお土産を買って帰る)
・もし近隣からクレームが着たら、とにかくすぐに対応する。(謝罪・対応・報告。
人は相手の対応が遅いと、時間の経過と共にマイナス思考=感情的になる)
強制はできませんが、強いオススメはできるはずです。
新規入居者の多くは
・分譲マンション暮らしは初めてである
・不動産仲介業者からマンション生活に関する情報を仕入れていない
・管理会社も啓蒙してくれていない
という状況で入居してくることを念頭において、予防することが重要です。
最後に、マンションにおける騒音(生活音)トラブルは時代の流れと共に今後も
増えることでしょう。しかし普段からのコミュニケーションと予防によって、
あなたのマンションでは激減させることができます。ぜひトライして下さい。
※なお、当社では「新規入居者向けのルール・マナー説明サービス」を行っています。
自分たち管理組合ではなかなか難しいと感じましたら一度ご相談下さい。
新規入居者ウエルカムサービス 詳細はこちら
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※参考文献:
橋本典久「2階で子供を走らせるなっ!(近隣トラブルは感情公害)」
光文社新書 2008年
(深山)
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         コミュニケーションミスから。
           『伝える』ことが重要なのではない。
             『伝わる』ことが大切なのである…
     
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