メールマガジン

マンション管理メルマガ15

     …マンション「管理」組合から『経営』組合の時代へ…
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    【マンション管理組合運営『メールすみマガジン』】
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       第15号 平成22年8月20日配信(隔週月曜日配信予定)
このメルマガは、
○マンション管理運営に熱心な、管理組合の理事(長)さん
○起業・独立を考えているマンション管理士さん
○マンション管理会社で働くフロント担当者さん、などなど
の購読によって支えられています。
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こんにちは、『メールすみマガジン』運営者の小泉です。
当社夏季休暇のため配信が遅れましたこと、お詫びいたします。
今年は本当に猛暑が続きますね。
ごく最近ヤフーのニューストピックで「日傘男子が増殖中」なる記事を
見たのですが、「日焼けが嫌だから」というよりは、本格的な「熱中症対策」
としての利用が中高年の方を中心に増えているようです。
マンションのほうも、日傘かわりに「緑化」してみたい
なんて気持ちに掻き立てられますが、「屋内でも熱中症で死亡者が続出」している
というニュースなどを聞いていると、どこかのタイミングで本腰を入れて
取り組まなくてはならない時がくるかもしれませんね。
緑化には「ツル科」の植物がからまった奇抜なイメージや、
大規模修繕の邪魔になりそうなイメージもありますが、
実は、紫外線や温度差から建物を守り、コンクリートのキズ(クラック)を
根が塞ぐなど、あまり知られていない効果があります。
(大規模修繕の時には切り落とすだけ)
個人的には高経年マンションのリニューアル等から
果敢にチャレンジして欲しい取り組みです。
それでは、今日もメルマガを宜しくお願いいたします (*^^*)
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★┓セミナー(返金保証付き)・無料面談(予約制)の日程について
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1)「ガイアの夜明け」テレビ取材を受けました!
  築1~5年の築浅マンション限定!管理組合改革セミナー
  9月17日(金)19:00~ 
  http://e-sumigokochi.com/category/1355295.html
 (取材の様子)
  http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51744974.html 
2)理事長に就任して3~5ヶ月「疑問・不安」を持った役員さん限定
  マンション管理組合運営 改善セミナー
  9月 3日(金)19:00~
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3)個別の無料面談(完全予約制)を受け付けています
  毎週月・水曜日の19:00~ または20:30~
  に開催しています。
  http://e-sumigokochi.com/category/1305536.html
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★┓メルすみごこち事務所 トピックス
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◆オフィスを渋谷へ移し、代表の深山が?つきあかりの執行役員へ
 就任しました!
以前のメルマガでお伝えしましたとおり、8月3日にオフィスを渋谷へと
移転しました。
また、オフィス移転にあわせて株式会社つきあかり(代表:橋本邦之)と
オフィスをシェアし、同時に代表の深山が執行役員へと就任しました。
?つきあかりが運営するマンション管理組合お役立ちサイト
『マンション管理百貨』に出品する優良企業の開拓や出品記事作成など、
マンション管理の現場で培ってきたノウハウと当サイトで発揮すべく、
全力で活動して参ります。
『マンション管理百貨』はこちら!
http://ma.100kka.com/
もちろんマンション管理士としての本業もしっかりと継続しております。
今後とも宜しくお願い致します。
※渋谷駅から徒歩7分!
気軽にお立ち寄り下さい。新しいオフィスの地図はこちら!
http://e-sumigokochi.com/category/1318433.html
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★┓最近のマンション業界ニュース!
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◆東京スター銀行のリバースモーゲージ
一都三県の分譲マンション区分所有者が使えるようになった
 
東京スター銀行は8月3日、同行が販売するリバースモーゲージ「充実人生」
の対象に、東京都、神奈川、千葉、埼玉の分譲マンションを加えた、と発表した。
自己名義のマンションを担保にできる、50~80歳までの区分所有者が対象。
配偶者がいる場合、配偶者の年齢が50歳以上のケースが対象になる。
融資極度額は500万円以上~5,000万円以内。極度額に達するまで
何回でも利用できるが、融資金は事業目的、投資目的には利用できない。
毎月の支払いは利息分のみ。元本の返済は契約者の死亡後に支払われる。
条件を満たしていれば契約者の志望後も配偶者が利用できる。
民間金融機関が提供するリバースモーゲージで分譲マンションを扱うのは、同行に
よれば、これが初めて。同行では「『マンションでも利用できないか?』という
問い合わせを多く頂戴していたことから、今回新たに対象とするものです」
としている。
(マンション管理新聞 8/5号から転載)
リバースモーゲージって、難しい用語ですよね。
リバースモーゲージとは、持ち家など自己所有の不動産を
担保として融資を受け、本人の死後に融資金の返済金代わりとして
不動産を物納する、という逆抵当ローンのことを指します。
解りやすいイメージを挙げると、
例1:
子供のいないシニア世代が第二の人生を楽しんだり
介護施設に入る資金を得るために、所有するマンションを抵当に銀行から
お金を借りて、死んだらそのマンションを物納する
例2:
自宅マンションの住宅ローンが完済したが所持金や収入が少なく
生活に困っている、という高齢者が、マンションに住み続けながら
自宅を抵当に銀行からお金を借り生活資金を賄い、
死んだらそのマンションを物納する
と言った感じで、
『マンションを「カタ」に入れて先にお金を受け取ることができ、
死亡したら銀行へ物納する条件でずっとマンションに住み続けられる』
そんな商品、とお考えください。
この制度をマンション管理組合の視点で考えると、、、
例2のようなマンション所有者が高齢で一人暮らしをしていた、
とします。
年金が少なく生活費に困り、管理費を滞納しはじめる。
督促しようにも現金がないので回収できない。
最悪の場合、マンションを売却して返済しなければならなかったり、
競売せざるを得なくなったり、
そのまま放置してもギリギリの生活を続けることで病死や餓死を迎える、、、
なんてケースの方が、このリバースモーゲージを使えれば、
マンションに住み続けながら生活資金を得ることができ、
管理費の支払いも可能となるため、関係者全員がハッピーとなります。
とはいえ、不動産としての資産価値がないと、現金が思ったほど
受け取れなかったり融資を断られる可能性もあります。
マンションを適正に維持管理・運営していかないと、
「お宅のマンションは価値ないから貸さない」なんて
言われかねませんよね。
ともあれ、数千万円を支払って手に入れた「終の棲家」に住み続けながら
安定した生活が送れるよう、今後ぜひとも普及していって欲しい商品です。
(小泉)
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★┓本日のコンテンツ
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◆奥が深いゾ「組合員(居住者)向けアンケート」
マンション理事会さんが大きな課題に立ち向かうとき、
居住者の意見を聞くための媒体として有効なツールとして
「組合員(居住者)向けアンケート」
があること、そしてアンケート作成の失敗例として
・回答率が極端に低い
・匿名を認めたもの
・回答案が練られていない・「その他」意見に回答が集まり過ぎる
があること、さらに
・アンケートの回答率は「1枚目(表紙)の見た目」が大事
・アンケートには実施にいたる経緯説明が必要である
・アンケートの目的を明確にし、ある程度誘導することも必要
ということもお伝えしてきました。
ではアンケートを成功へ導くコツの続きをお伝えします。
↓↓↓
○巷で行われるアンケート(お客様の声)の設問を参考にする
アンケートって、実は街中のいたる所で行われています。
例えば、
・鉄道のターミナル駅前で行われている街頭アンケート
・商品に同梱されている満足度アンケート
・飲食店のテーブルに置かれているアンケート
・国勢調査なども立派なアンケートです。その他、、、
読者の皆さんのこのようなアンケートに答えたことはありませんか?
私はこの手のアンケートには良く回答します。
それは『回答したいから』ではなく、アンケートそのものの勉強の
ためです。良し悪しを学び、管理組合向けのアンケートに活かす
ためです。
実はアンケートって、『純粋に意見を聞きたい』よりも
『実施者の思惑に沿った回答を集めたい』という趣旨のものが多いと
感じます。
もしアンケートを実施する理事会さんが、純粋に意見を聞く趣旨ではなく
ある程度理事会の意図する方向への誘導を考えるなら、参考になるのは
『ラーメン屋さんのアンケート』です。
賑わっているラーメン屋さんのテーブルの上には必ずと言って
良いほど、アンケート用紙があります。
そしてこのアンケート、実によく練られています。
ラーメンの味そのものだけでなく麺やスープの味、
定員の態度などについて選択欄がありますが、よく見てみると、
1)単に「スープの味について」と聞かず、
『○○産の豚の背脂に新鮮な魚介類をふんだんに使った
濃厚なスープの味について』
と、かなりアピールを兼ねた設問となっている
2)回答欄が
「大変満足」「満足」「やや満足」「今ひとつ」
と、「不満」に流れないようにしている
といった感じで、ラーメン屋さんサイドの回答と
なるように出来ています。
これは、お客様の声を誘導して、例えば
「94%のお客様が『満足』と答えた伝説のスープ!」
との宣伝に使いたいのだと推察します。
もちろんこのアンケートの例は極端ですし、マンション
管理組合のアンケートがあまりにも恣意的ではいけませんが、
程度の差こそあれ、ある程度参考にしても良いと私は思います。
アンケートを実行する理事会がせっかく一生懸命正しい提案や
方向性を考えたのに、住民へ上手く伝わらずに反対されるほど
管理組合にとってマイナスなことはありません。
正しい意見の合意形成を図る為にアンケートを活用するのであれば、
目立たない範囲である程度の誘導はOK、と割り切って
実施することをオススメします。
(つづく)
(深山)
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           『伝える』ことが重要なのではない。
             『伝わる』ことが大切なのである…
     
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