メールマガジン

マンション管理メルマガ14

     …マンション「管理」組合から『経営』組合の時代へ…
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    【マンション管理組合運営『メールすみマガジン』】
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       第14号 平成22年8月4日配信(隔週月曜日配信予定)
このメルマガは、
○マンション管理運営に熱心な、管理組合の理事(長)さん
○起業・独立を考えているマンション管理士さん
○マンション管理会社で働くフロント担当者さん、などなど
の購読によって支えられています。
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こんにちは、『メールすみマガジン』運営者の小泉です。
昨日の8月3日、事務所を渋谷に移転しました。
新しい事務所は、渋谷駅から歩いて9分ほどの「鶯谷町」という街にあり、
お洒落なカフェが建ち並ぶ、まさに若者の街といった雰囲気です。
今日はさっそくメンバーと昼食時間に近所を散策し、
偶然入ったカフェのかわいい店員さんに、
気さく話しかけてもらいました。
「萌え~」っていう感情はこの事だったのですね。笑
深山と私は、この街に真剣に「萌え」始めています。
お時間がございましたら、
ぜひ皆さんも遊びにいらして下さい。
少しだけ気分の若返った深山と私がお出迎えします。
では今日も宜しくお願いいたします (*^^*)
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★┓セミナー(返金保証付き)・無料面談(予約制)の日程について
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1)「ガイアの夜明け」テレビ取材を受けました!
  築1~5年の築浅マンション限定!管理組合改革セミナー
  8月 6日(金)19:00~ 
  9月10日(金)19:00~  
  http://e-sumigokochi.com/category/1355295.html
 (取材の様子)
  http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51744974.html 
2)理事長に就任して3~5ヶ月「疑問・不安」を持った役員さん限定
  マンション管理組合運営 改善セミナー
  9月 3日(金)19:00~
  http://e-sumigokochi.com/category/1355295.html
3)個別の無料面談(完全予約制)を受け付けています
  毎週月・水曜日の18:30~ または20:10~
  に開催しています。
  http://e-sumigokochi.com/category/1305536.html
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★┓メルすみごこち事務所 トピックス
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◆オフィスを渋谷へ移転しました!
前回メルマガでお伝えしましたとおり、8月3日にオフィスを渋谷へと
移転しました。
気軽にお立ち寄り下さい。
新しいオフィスの地図はこちら!
http://e-sumigokochi.com/category/1318433.html
今後とも変わらぬお付き合いをお願い致します。
◆夏季休暇を頂きます
当社は以下の日程で夏季休暇を頂きます。
8月10日(火)~17日(火)
ここ1ヶ月ほどはオフィス移転や新規のお客様対応、テレビ取材等に
折りからの猛暑で体力が低下しています。
スタッフ一同心身ともにリフレッシュして復活いたしますので
宜しくお願いいたします。
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★┓最近のマンション業界ニュース!
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◆国交省 標準管理規約見直しへ (年内にも改正案)
国土交通省は7月23日、マンション標準管理規約見直し検討会を8月23日、
マンション標準管理規約見直し検討会を8月3日に開催する事を発表した。
長期修繕計画の位置づけ、理事会機能、役員資格要件などについて検討する方針。
主要な検討事項は下記の4点。
?長期修繕計画の定義等の位置付けおよび定期的な見直し
?執行機関(理事会等)の権限の明確化
?管理組合の役員資格要件の取り扱い
?集会に欠席する区分所有者の議決権の委任状の適切な取り扱いの明確化
(マンション管理新聞 7/25号より転載)
標準管理規約とは「国が望ましいと考えているマンションの管理規約(ルール)」です。
つまり、管理組合の運営が問題なく円滑に進むよう、国が管理規約のスタンダードを
示したものになります。
現在の標準管理規約は9年近く前に作られた言わば古いもので、
上記の4点は管理組合でトラブルになる事が多いため、「新たに作り直す」
という事を今回の記事では予告しています。
・「長期修繕計画書作成に数十万の費用をかけず、
目視点検でじっくりと必要箇所を補修していきたいんだけど・・」
・「理事会を補助するはずの修繕委員会が理事会より権限を握り、意見が折り合わない」
・「外部の区分所有者を理事会役員に加えてよいものか?」
・「他の区分所有者から委任状を預かったけど、どの範囲まで議決権を行使できるの?」
こうした問い合わせに関する相談は弊社にも多く、
理事の方もも自分達だけでは、なかなか答えを出しにくいですよね。
標準管理規約が改正されたら、
ご自身のマンションの管理規約とポイントだけでも比較し、
「答え合わせ」の気持ちで一度、国土交通省のホームページを覗いてみましょう。
(小泉)
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★┓本日のコンテンツ
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◆奥が深いゾ「組合員(居住者)向けアンケート」
マンション理事会さんが大きな課題に立ち向かうとき、
居住者の意見を聞くための媒体として有効なツールとして
「組合員(居住者)向けアンケート」
があること、そしてアンケート作成の失敗例として
・回答率が極端に低い
・匿名を認めたもの
・回答案が練られていない・「その他」意見に回答が集まり過ぎる
があること、さらに
・アンケートの回答率は「1枚目(表紙)の見た目」が大事
・アンケートには実施にいたる経緯説明が必要である
ということもお伝えしてきました。
ではアンケートを成功へ導くコツの続きをお伝えします。
↓↓↓
○アンケートを実施する目的は何ですか?
アンケートには大きく2つの目的があります。
1)純粋に皆さんの意見が聞きたいもの
2)理事会の考えや取り組みに賛成してもらいたいもの
皆さんが通常描くアンケートは1)だと思いますが、
2)を目的としたアンケートも立派なアンケートです。
例えばあるマンションにおいて、修繕積立金が将来に亘り
不足することが明確になっている場合、その不足額をどの
ように穴埋めするか、という課題があるとします。
そして回答案として以下のようなものがあったとします。
~回答案~
?修繕工事の際に不足額を各世帯から現金徴収する
?修繕工事の際に不足額を金融機関から借入れする
?駐車場使用料などを値上げし、修繕積立金に充当する
?今後発生する修繕工事に必ず相見積もりを採用し支出低減に務める
?毎月の支出である管理費を削減し、修繕積立金に充当する
?長期修繕計画自体を見直しして正しい支出予測を把握する
?毎月徴収する修繕積立金を段階的に値上げする
?今は検討しない
?その他
~~~
そして、アンケートを実施する理事会の見解(考え方)として
ア)?は、各世帯の負担が増えるし全員が一斉に現金拠出できないと
  工事ができないので現実的ではない
イ)?は、支払いを先延ばしするだけなので避けたい
ウ)?は、駐車場利用者だけ負担が増えるので合意が難しい
エ)???は、ぜひ取り組みたい
オ)?は、???を取り組んでもなお修繕積立金が足りない時に
  最終手段として実施したい
カ)?は、責任の先延ばしなので意味がない
だったとします。
そこで、理事会の考えや取り組みに賛成してもらいたい
趣旨のアンケートを取るならどうするか?
答えはとてもシンプルです。
上記のア)~オ)を理事会の見解(考え方)として、
アンケートに書いてしまえば良いのです。
「????は~の理由で避けたいと考えており、
まずは??を実施した後に?を取り組み、それでもやむを
得ない場合に?の値上げを皆様へお願いしたい、というのが
理事会としての見解ですが、皆様のご意見をお願い致します
(複数回答可)」
と、書いてしまえば良いのです。
もし過去の検討経過や上記の一文がなくて、
ただ?から?の選択肢だけを用意してしまうとどうなるでしょうか?
・お金にゆとりのある人は?に○をつける
・単純に?が嫌な方は?に○を付けやすい
・駐車場を使用していない人は?に○を付けやすい
・?は「値上げ」に反応し○が減ってしまう
・問題先送りすることによるリスクを理解しない人は?に○をつける
という風に、????に○が流れる可能性が高くなります。
結果、?~?に票が満遍なく入り、理事会として
「どう合意形成を図ればよいか、迷ってしまう」ことになって
しまいます。
理事会にあらかじめ「○○の方向で進めたいよね」という方向付けが
あって、根拠もしっかりしているなら、あとは「住民に後押し」して
もらえるよう、ある程度「誘導」を意識したアンケートも必要です。
(つづく)
(深山)
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これからも『メールすみマガジン』を宜しくお願いいたします\(^O^)/
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      …管理組合トラブルのほとんどは
         コミュニケーションミスから。
           『伝える』ことが重要なのではない。
             『伝わる』ことが大切なのである…
     
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