メールマガジン

マンション管理メルマガ11

…マンション「管理」組合から『経営』組合の時代へ…

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      【マンション管理組合運営『メールすみマガジン』】
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第11号 平成22年6月22日配信(第1・3月曜日配信予定)

このメルマガは、

○マンション管理運営に熱心な、管理組合の理事(長)さん
○起業・独立を考えているマンション管理士さん
○マンション管理会社で働くフロント担当者さん、などなど

の購読によって支えられています。

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こんにちは、『メールすみマガジン』運営者の小泉です。

6月は、サッカーのワールドカップと管理組合の総会シーズン!
おかげ様で観戦による寝不足と、多忙な業務により忙しい生活を送らせて
頂いております。 (*^^*)

前回のドイツ大会から、日本代表がどのように成長を遂げたかを見守る楽しさ
を味わっていると、管理組合の理事会も成長に向け“引継ぎ”が重要である
事を意識させられます。

マンションの命は長く、管理においても
ローマは一日にして成らずの精神で、
日々頑張っていきましょう。

それでは今日も宜しくお願いいたします。

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★┓管理組合向けセミナー・無料面談(予約制)の日程について
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1)新米理事(長)の仕事が楽しくなる!基礎セミナー(初級)

7月10日(土)10:00~
8月 1日(土)10:00~

http://e-sumigokochi.com/category/1355295.html

2)築1~5年の築浅マンション限定!価値向上セミナー(初級)

7月 9日(金)19:00~
7月30日(金)19:00~  

http://e-sumigokochi.com/category/1355295.html

3)個別の無料面談(完全予約制)を受け付けています。

毎週月・水曜日の18:30~ または20:10~
に開催しています。

http://e-sumigokochi.com/category/1305536.html

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★┓最近のマンション業界ニュース!
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◆東京・板橋区 築30年以上で高齢化顕著(分譲マンション実態調査)

東京都板橋区がこのほどまとめた「分譲マンション実態調査」によると、
区内の分譲マンションに住む高齢者の割合が12年前の前回調査時と比べて
約10ポイント上昇したことが分かった。

特に築30年以上のマンションでの比率が高く、高齢化の進展がうかがえた。
1968年1月から09年6月までに竣工した、区内の非木造3階以上の
全分譲マンション1340件が対象。

高齢者(65歳以上)居住率は21・9%で、98年の前回調査時と比べると
9・7ポイント上昇した。特に築30年以上のマンションでは33・8%と
高い比率を占め、同じ条件のマンションにおける小学生以下の子どもの居住率
(8・3%)の約4倍となった。

また、単身高齢者の居住率(グラフ(上))は7・1%。築20~29年で
6・4%、築30年以上で13・9%と開きがあり、築30年を境に高齢化率
が高くなることが分かった。

(住宅新報WEBより転載)

板橋区のデータを採り上げた記事ですが、
日本全体の人口統計から考えると、今後こうした結果が
いたるところで見られるようになるでしょう。

実際弊社の無料面談にお越しいただくお客様のお悩みにも
こうした“高齢化”を懸念する相談が増えています。

マンションの高齢化により起きる主な問題は

? 役員のなり手がいなくなる。
? 財政基盤が脆弱になる
? 若い世帯が入居を好まなくなる など、

船(マンション)を漕ぐ乗組員の力が弱まる事を意味します。

人口が減少し、物件が余る今後の局面において
いかに若者を世帯を招き入れるかという要素は、
これから管理組合の運営に強く求められてくるでしょう。

とあるマンションでは、鯉のぼりやLED装飾を
季節に応じて行い、上手く工夫を凝らしています。

http://www.hodogaya-kurenkai.jp/houkoku/200812.html

みなさんのマンションでも、高齢化の予防と暮らしを楽しむという
原点に立ち返り、こうした視点で工夫を凝らしてみてはいかかですか。

(小泉)

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★┓本日のコンテンツ
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◆奥が深いゾ「組合員(居住者)向けアンケート」

マンション理事会さんが大きな課題に立ち向かうとき、
居住者の意見を聞くための媒体として有効なツールとして

「組合員(居住者)向けアンケート」
があることを前回お伝えしました。

そこでアンケートを成功に導くコツを数回に分けてお伝えします。

では参りましょう。

○アンケートの「成功」とは?

そもそも、アンケートの成功とは何でしょうか?

アンケート結果は、住民の「声」です。
住民の「声」が、理事会として具体的なアクションを起こす拠りどころ

とすることができれば、アンケートは成功といえるでしょう。

そのため、次のようなアンケートは「失敗」となります。

                    ↓↓↓

・回答率が極端に低い

一般的に、総会の出欠票と異なり回答が任意のアンケートでは回答率が下がります。

     
お住まいのマンションにより「低い回答率」の定義は様々ですが、
私の経験則で言えば、
     

        総会の出欠票提出率 - 30~40%

を下回ると、回答率が低いといわざるを得ません。

例えば100世帯のマンションで総会の出欠票が平均して85%(つまり85票)とします。 
この場合、アンケート回収率はここからさらに30~40%を引いて、

        45~55%(つまり45~55票)

程度が集まると、理事会としては

「参加意欲のある住民の意見が一定数集まった」

と、アンケート結果の反映に自信が持てるようになります。

もちろんマンションの規模によって一概には言えません。
例えば都心のタワーマンションやメガ(超大規模)マンションでは
回答率が下がりますし、小規模マンションでは高回答率となる傾向にあります。。

・匿名を認めたもの

アンケートは記名式が良いか、匿名を認めたほうが良いか?という
質問をよく頂きます。

匿名式アンケートの利点として、「回答率の増加」が挙げられます。
気軽に書けることで回答者が増える、というものです。

しかし弊社では、次の理由で匿名式のアンケートはお勧めしていません。

1)偽造される(回答用紙をコピーすれば何枚でも提出できる)
2)無責任な発言が増える
3)2ちゃんねる化(特定の個人を批難中傷する)

このように、回答率が増えてもの信憑性が低下する上に
ネガティブな情報が増えることでアンケート結果に確信が持てなくなります。

記名式にして「個人名は公表しません」と宣言すれば問題ありません。
それでも提出しない住民の意見を反映させる必要性は低いでしょう。

・回答案が練られていない、「その他」意見に回答が集まり過ぎる

例えば

(1)賛成 (2)反対 (3)その他

といったような複数の回答案から選択させる場合、

「もっと別の選択肢(方法)があるよなぁ」と、
(3)その他に票が集まるようでは、そもそも理事会としての提案が
よく練られていないか、質問の仕方が悪い可能性があります。

これには、

1)アンケート実施の背景をきちんと説明する
2)「他に選択肢は考えにくい」レベルまで考えて、回答案を提示する

ことで十分解決可能です。

↑↑↑

以上の通り、アンケートが失敗に終る理由はそれほど多くありません。
この点をクリアしてアンケートを作りましょう。

(次回につづく)

(深山)

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