コラム

大阪都構想とマンション理事長代行(第三者管理)

マンション管理コンサルタントの深山です。

先週末、東京都区部の投資マンション管理組合の臨時総会を開きました。
当社が管理者(つまり理事長)を務めさせて頂いているマンションです。

そうです、国土交通省が最近頻繁に取り上げている[管理者管理方式]を採用している管理組合です。

◆当社マンション管理士による三者管理(理事長代行)の活動が
フジテレビ[とくダネ!]に取り上げられました!

組合員のほとんどがマンションに居住しておらず、それまで外部に住む問題意識の高い組合員が集まってこられたのですが、その組合員の皆様も年を重ねられ、自力での運営が難しくなり、マンション管理士(当社)へお声がかかりました。

理事長代行として第三者管理業務を受託して、1年半。
ただ単に[理事のなり手不足解消]のために就任する、そんな最低限の目的のために管理者を引き受けるほど、私はおとなしくありません。

今回の臨時総会では、館内電球の総LED化、一部駐輪場の外部貸しバイク置場への転用、駐輪場の有料化(いずれも管理組合の収支改善)、室内リフォーム工事におけるルール改定など、盛りだくさんです。

第三者管理(理事長代行)をマンション管理士にそして、現在は築30年程度ですが、これから10年後、20年後、30年後も投資マンションオーナーが安定した賃料収入を得られるために、建物を維持し入居者から好まれ続けるための修繕積立金を引き上げる、、、ための広報も兼ねての総会でした。

総会議案書を全オーナーへ配布するタイミングで、現状の建物劣化や財政状況をお伝えし、今後は修繕積立金を引き上げたり、上述のような収入を増やす(管理費会計の無駄を減らす)必要があることを、理事長代行としての熱いメッセージを添えて総会議案書へ添付しています。

、、、と、ふと橋下大阪市長と大阪維新の会が提唱した[大阪都構想]の、今回の選挙を思い出しました。
橋下市長は高齢者向けのバス無料券の有料化(一部負担)など、選挙に当選するために無駄なお金をばら撒くようなことはぜず、むしろ[自分たちの子供・孫の代を考えて全員で負担を][50年後の大阪を]と、熱く語りかけてきました。

ぜんぜん規模の違う話ではあるけれど、高齢化する投資マンションのオーナーの組合員の皆さんにも、私は仕事を引き受けた者として、同類のことを訴えていきます。

つまり、投資マンションオーナーの主目的は、毎月の賃料収入です。
賃料収入から管理費や修繕積立金などを差し引いた残りが、手取り収入です。

これまでこちらのマンションでは、手取り収入確保のために、とても低い修繕積立金を設定してきました。
そのため、築30年前後を向かえ、その修繕積立金(建物の将来貯金ですね)を食いつぶしてきたのです。

これまでいい暮らし(賃料収入)をしてきて、管理のことは他人任せできてしまった。

これからはそうはいきません。建物や設備が劣化したまま放置され、悲鳴を上げています。

修繕積立金(収入)を増やして、将来に備えなければなりません。
そのためには、投資マンションオーナーの毎月の手取り収入を減らす、という痛みが伴います。

そっくりでしょ?大阪都構想で橋本市長が訴えてきたことと。

僕はすごく感動したし、彼が自らの利益ではなく大阪のために動いてきたことを信じられます。

、、、ということで、費やしている知恵と労力からするとまったく収支が合わないのですが笑、乗りかかった舟です。やりきります。あと、やっぱり仕事が好きなんでしょうね。

理事長代行(第三者管理)は、リーダーとして大鉈が振るえる強力な権限と、それ以上に大きな責任がある仕事です。これからは絶対に必要です!!!

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マンション管理・修繕コンサルタント メルすみごこち事務所

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