コラム

管理組合を設立しただけで資産価値が回復(2)

HP 485管理組合がなく、管理会社も入っていない「自主管理」マンションが、外部との接触で初めて大きな問題に直面しました。

問題のきっかけは、ある住民が部屋を売却しようと
複数の不動産仲介業者へ査定を依頼した時、

「ものすごく安くしないと、売れない」
「安くしても、売れないかもしれない」

と「びっくり」の返事をもらったことでした。

なぜ売れないのでしょうか?

マンション購入者のほとんどが、不動産価格の全額を
現金で支払わず、金融機関に相談して住宅ローンを組みます。

住宅ローンを組むとき、金融機関は対象となる不動産(今回の場合、マンションの一部屋)に

「抵当権をつけるだけの担保としての価値があるか」

をチェックします。

このチェック段階で、お部屋そのものには大きなトラブルはありませんでしたが、

・マンション全体を運営する「管理組合」がない
・管理組合がない、ということは、内部ルールである「管理規約」もない
・同じく、建物(共用部)を長期的にメンテナンスするためのプラン(長期修繕計画)もない
・管理費や修繕積立金の設定もない

と、マンションを「団体・組織」としてみた場合に
長期的な安心・安全を担保するものが何一つなかったのです。

金融機関は、
管理組合なく、管理規約なく、長期修繕計画なきマンションには
住宅ローンをつけてくれないのです。

いくらマンションの一部屋が綺麗でも、廊下や階段が掃除されていても、
団体・組織としての体をなしていないと「資産価値がない」と判断されてしまうのです。

その結果、不動産仲介業者からは、

・住宅ローンがつかない物件は、現金一括支払い客以外の
 選択肢がない
・現金一括払い客はただでさえ少なく売却チャンスが非常に低い
・客が現れたとしても、売却希望価格を大きく叩かれることは必至

という回答になったのです。

(続く)

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マンション管理コンサルタント メルすみごこち事務所

《管理組合の良し悪しが「住み心地」と「不動産価値」に影響を与える時代を創る》

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