コラム

Q&A(中古マンション購入)

 投資用ワンルームマンション購入を検討中の方から質問を頂きました。

投資型ワンルームマンションの購入は長い目で見ると意外に難しい▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽▽

 ホームページ拝見させていただきました。わかりやすく大変参考になりました。     私は東京在中のサラリーマンです。今回、どうしても判断がつかない物件があります。

・物件所在地:東京都区部 最寄駅から2分の好立地
・物件概要:昭和59年築 RC造6階建てマンション 23戸
 うち1階部分店舗3店 残り20戸はワンルーム(約20㎡)
・物件価格:790万 
・管理費:8000円 修繕積立金:4000円

これだけみれば安いのですが問題は管理です。
修繕積立金が現在、約1500万ですが、来年給排水管の大規模修繕がありまして1500万位かかる予定です。すると積立金がなくなり他の修繕ができない恐れがあります。

建物の管理は○○○○○㈱という管理会社がしており、担当者に聞いたところ、
「もし今後修繕が発生しても足りない部分は組合で借り入れを起こすのでオーナー様にはご迷惑かけませんし、修繕費を上げることも考えていない」とのこと。

駅2分の立地で790万は魅力です。相場は1000万~1200万は十分にありますし、賃貸需要も豊富です。この資産価値の高さと修繕等の管理のリスクをどう考えるべきか。意見を聞かせていただけませんでしょうか?
(悩めるS様より)

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あなたならどう答えますか?

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S様は投資マンション購入者には珍しく「維持管理コスト」を視野に入れていますね。

結論から言うと、

(ざっくりと)今後10年の間に100~150万円程度の修繕工事費負担(現金)の可能性を視野に入れた上で、立地面からくる賃貸需要の高さを「資産価値」として考えられれば、このマンションは「買い」でしょう。


 まず、現在築22年ですから、これから建物の修繕が必要になってきます。
給排水設備更新、外壁補修、屋上防水、エレベーターリニューアル、、、と目白押しです。築年数に比例して額も大きくなります。さらに地震に対する備えもほしいところです。


この点に対する管理会社の回答(考え方)として、

「もし今後修繕が発生しても足りない部分は組合で借り入れを起こすのでオーナー様にはご迷惑かけませんし、修繕費を上げることも考えていない」

は間違っています。

 借入れする、ということは、「いずれは管理組合(オーナー全員)が返済していかなければならない」という事です。

 今まで月4,000円の低額な修繕積立金で22年間はやってこれましたが、今までは大きな補修工事もなく、比較的支出が少なかった為です。

 今後は上述のように工事額の大きな修繕が目白押しの中で、今回の修繕工事で積立金を全部使い、今後は借金を返しながら現状の修繕積立金でやっていけるとは当然考えられません。

管理会社の「修繕積立金を上げることも考えていない」という発言は、

1)他のオーナーが管理に無関心で「危機感がなく何も考えていない」のか
2)管理会社がアドバイザーとして何も考えていないのか

、、と言えます。


 具体的に「何年後にどれくらいの(現金)支出が必要になるか」は、管理組合が
持つ「長期修繕計画」を見れば明らかですので、是非確認してください。

 以上のように、今後の現金負担(または修繕積立金の大幅な値上げ)を利回り計算に反映させ、それでも魅力的ならその中古マンションを購入して頂きたいところです。

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