コラム

売りづらいマンションとは

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今後は中古マンションも二極化するものと推測できます。


 先日、不動産仲介業に従事する兄が、こんなことを言っていました。

 『この間、あるマンションの売却依頼を受けたのだけど、いくら宣伝しても全然売れないんだよ』



  こんな事情です。この売主(区分所有者)は、現在のマンションから別のマンションへ買い替えを希望していて、購入希望先のマンションは見つかったのだけど、購入するためには現在住んでいるマンションの売却資金の一部を充当する必要があり、現在の住まいを売り始めた、とのことです。

 売り出し価格は「相場より若干安く」出しているにもかかわらず、買い手が全くつく気配がないのです。
 早く売らないと購入希望先マンションの予約が取れ、他の購入希望者へとられてしまう。買いたいものがあるのに、売れずに進めないのです。

  『オープンルーム(中古マンションの現地売り出し)をやると結構人が見に来るんだけど、【管理費が高いね】って言われて敬遠されてしまう』




 そう、問題は管理費の額です。




 このマンションでは専有面積が約50㎡で、管理費と修繕積立金の合計は月額35,000円でした。

 売り出し価格から住宅ローンを検討すると、ボーナス返済無しで月々70,000円の支払いで済むのに、管理費等を加えると月額105,000円!!これに駐車場を借りると、、、

 

 いくら売買価格が安くても、月々のランニングコストが高いと敬遠されてしまいます。



 こういうマンション、私の経験では
1.東京都区部や首都圏・関西圏・中京圏の中心駅周辺に位置し
2.築20年以上
3.60歳以上の所有者が多い
4.40世帯以下
5.平均専有面積45~60㎡、そして
6.管理組合の意識が恐ろしく低い

上記のような条件をたくさん満たしているマンションに多いです。



 兄が売却依頼を受けているこのマンションも上記にぴったり当てはまりました。
 上記のようなマンション、本当に売りづらいんです。

 


 逆に、このマンションを買う人の傾向を見ると、

1.現金を相当持っており(あるいは全額現金)住宅ローンが少ない(ない)
2.ランニングコストよりも立地を最重要視している
3.マンション管理に関する知識・興味がない
4.逆にマンション管理にかなり詳しく、購入後に管理を変える位の意気込みがある


上記のような人になります。しかもこのようなマンションの場合、ランニングコストの分だけ計算され売買価格を近隣のマンションより安く叩かれるケースが多いです。



マンション購入予定者の方、このようなマンションの購入には気をつけてください。

マンション所有者(管理組合)の皆さん、管理の見直し(管理費削減)は、
 1.今住んでいる人にとって大きなメリットがある
 2.いずれ売ろうとしている人にもメリットがある(売却しやすさや価格)
と悪いことはなにもありません。
 今まで管理の品質やコストについて何のアクションも起こしたことのないマンションは、是非一度見直しをすることを強くお勧めします。

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