コラム

マンションデベロッパーの破綻・事業縮小と管理会社の倒産リスク

※本記事は2016年(平成28年)12月10日に改定しています。

デベロッパー経営破綻のはじめは、姉歯事件

●耐震偽装問題
「姉歯事件」はいまだに記憶に新しいと思いますが、マンション設計時の構造計算を偽造して建物の耐震強度を落とした事件が起こりました。

この姉歯一級建築士を採用していたヒューザー(グランドステージシリーズのマンション分譲)のマンションでは、耐震強度が国の定める基準を大きく下回るところが多く、マンション購入者が話し合い自費を捻出して建て替えを行わざるを得ないところがありました。

この耐震偽装事件が建築不安につながり、特に中小デベロッパー(ノンブランド)に対する不信感が買い控えを生むようになり、売上が落ちていきました。

また、マンションに関する知識がほとんどない購入者(消費者)を保護する観点から、程なく建築基準法が改正され、検査機関による構造計算の審査(チェック)に時間が掛かるようになりました。その結果、中小デベロッパーを中心に資金繰りが一層悪化していきました。

次のデベロッパー経営破たんは、サブプライムローン問題とリーマンショック

アメリカのバブル景気を支えていたサブプライムローン(という低所得者向け住宅ローン)が破綻し、それまで好景気を支えていた投資家が資金を引き上げ始め、アメリカ経済が下降しました。

アメリカの不景気は世界に波及し、当時の日本も巻き込まれます。それまで自転車操業的に借り入れを起こし分譲マンションのみならず投資家(ファンド)向けマンションなど開発していた新興デベロッパーは、金融期間の資金引き締めにより一気に資金繰りが悪化し、程なく倒産していきました。

さらに追い討ちを掛けたのが、2008年9月に起こったアメリカのリーマンブラザーズの経営破たん(リーマンショック)です。 世界的な恐慌の流れを呼び、当時の大不況に至っています。

金融機関は中小・新興デベロッパーに対し更なる融資の引き締めを行い、ますます資金繰りが悪化しました。

また消費者心理も冷え込み、更なる買い控えが起こります。当時、日本綜合地所による新卒内定者の取り消し事件があったのもこういった影響からでした(その後同社は経営破たん)。

なお、2008年(平成20年)のリーマンショックを機に、首都圏で事業展開していた主なデベロッパーだけでも、次の通り軒並み倒産しました。

(2008年以降に倒産した主なデベロッパー一覧(首都圏中心))

 株式会社グレース  株式会社アジャクス
 株式会社第一住創  東洋ホーム株式会社
 株式会社ゼファー  マツヤハウジング株式会社
 株式会社アーバンコーポレイション  セボン株式会社
 株式会社都市デザインシステム  株式会社エルクリエイト
 株式会社ダイナシティ  株式会社ノエル
 シーズクリエイト株式会社  康和地所株式会社
 ランドコム株式会社  株式会社モリモト
 ダイア建設株式会社  日本綜合地所株式会社
 ニチモ株式会社  株式会社アゼル
 株式会社ジョイントコーポレーション  株式会社千代田興産
(旧グローバルエンタープライズ)
 株式会社アートハウジング  藤澤建設株式会社
 株式会社穴吹工務店  株式会社パルスクリエイト
 株式会社プロパスト

住宅瑕疵担保履行法の施行も一因に

2000年(平成12年)4月に施行された『住宅の品質確保の促進等に関する法律』(品確法)により、マンションのデベロッパーはマンション購入者に対し、部位により最大10年間の瑕疵保証をつける義務があります。
ところが、この保証義務を持つデベロッパーが倒産した場合は想定しておらず、折角の法律も不完全でした。上述の姉歯事件により倒産したヒューザーのマンションを購入した人は、建物に欠陥(瑕疵)があっても泣き寝入りするしかありませんでした。

そこで新たに設けられたのが、『住宅瑕疵担保責任履行法』です。この法律では、上述のようにデベロッパーがアフター保証期間中に倒産した場合を想定し、デベロッパーには事前に『一定額を供託』するか、『保険に入る』ことが義務付けられます。

マンション購入者は、もしデベロッパーが破綻した場合でも、瑕疵の内容に応じた金銭的な保証が受けられるようになります。(2009年(平成21年)10月引渡以降のマンションが対象)

当時、デベロッパーにとっては、ただでさえ売れ行きが悪い上にさらなる事業コストを上積みしなければならず、経営を圧迫してゆきました。

少子高齢化に伴う人口減少がデベロッパーをますます圧迫してゆく

そして今日。
2010年をピークに、日本の人口は徐々に減り始め、当面止まりそうにないことは統計からわかっています。
いわゆる空き家問題が大きく取り上げられるようになり、マンションも少しずつ供給過剰となってゆきます。

また、都心部を中心としたミニバブルの影響で、財閥系を中心とした一部の大手デベロッパーはタワーマンションやメガマンションを中心に新築マンションを供給し続けていますが、中堅デベロッパーは良質な土地を購入することができず、やっと苦労して購入しても人口減で供給過多、、、

姉歯事件やリーマンショックによる影響は人為的なものであり、一定の対策を講じることで、そのうち改善します。
しかし、人口減少はそもそものどうしようもない課題であることからすると、デベロッパーの淘汰はどんどん進むものと思われます。

デベロッパー破綻とマンション管理会社

マンションデベロッパーが倒産した場合、多くのマンション管理組合は、

・親会社のデベロッパーが倒産したのだから、子会社(グループ会社)の管理会社も連鎖倒産するのではないか?
・管理会社も経営が危ないのではないか?

と心配になります。
また、そもそも先の見えない不景気の時代に、管理会社は生き残れるのか?
と不安に思う方もいるかも知れません。

しかし昨今において管理会社が共倒れするようなことはまずありませんし、業績不振で倒産するようなこともほとんどありません。

この意味において、仮にお住まいのマンションのデベロッパーが倒産したとしても、管理組合(理事会)として動揺し慌てる必要はありません。

管理会社が破綻しない理由

1)非常に安定した財務
管理会社にとって親会社であるデベロッパーは『仕事の供給元』ではありますが、実際の売上は建物完成後に管理組合から管理委託費として得ることになります。またデベロッパーの下請けということもありません。

管理組合からの管理委託費は毎月の定額収入として手堅いですし、真面目に管理サービスを提供していればそうそうに解約されることもありません。
またポートフォリオの観点からも、お得意様である管理組合の数は多く、一、二件の管理組合から解約されたとしてもダメージは非常に少ないと言えます。

マンション管理業界は、不景気に非常に強いのです。財務上は非常に安定した優良業界とも言えます。
(もちろん管理業以外の事業に手を出して失敗すると倒産する可能性がでてきます。)

2)親会社と分離する企業経営
デベロッパーが倒産した場合、子会社である管理会社の連鎖倒産を心配する人がいます。
しかし実際は別会社であり、連結決算していることもありません。

また、管理会社の株式を親会社であるデベロッパーが100%持っていたとしても、デベロッパーの倒産により株主が変わるだけであり、会社の存続そのものが危ぶまれるようなことはありません。

このような理由で、デベロッパーが破綻したとしても管理会社の経営に大きな影響はなく、管理組合としては慌てたり動揺する必要はほとんどありません。

とは言え、全く心配がないわけではありません。あなたが管理組合の理事(長)でしたら、デベロッパーの倒産が起きた場合に次の点を注意して下さい。

1)建物のアフター瑕疵保証切れ
2000年(平成12年)4月に施行された『住宅の品質確保の促進等に関する法律』(品確法)によって、マンションのデベロッパーはマンション購入者に対し(部位により最大)10年間の瑕疵保証をつける義務があります。
しかしこの保証義務を持つデベロッパーが倒産した場合は保証がなくなります。

この場合に管理組合がとるべき方法は、
『デベロッパーが保証すべきアフター補修義務を施工会社(ゼネコン)に承継してもらう』
です。

元々アフター保証は売主であるデベロッパーの義務ですが、実務上はデベロッパーがゼネコンに補修を依頼します。ゼネコンの施工不良が原因のアフター補修のため、ゼネコン負担で工事させることも結構あります。
このような実務ですので、管理組合としては実際に補修作業をしてくれるゼネコンと直接会話して、デベロッパー倒産以後もアフター保証の地位を継承してもらうのです。
こうすることで、建物のアフター保証切れの危機を乗り越えることが可能となります。

また、2009年(平成21年)10月引渡し以降のマンションにおいては、『住宅瑕疵担保責任履行法』 という新法の適用により、デベロッパーが破綻した場合でも瑕疵の内容に応じた金銭的な保証が受けられるようになります。(上述の通り)

2)管理会社の体制変更に伴う悪影響
親会社であるデベロッパーが倒産しても管理会社が連鎖するようなことはほとんどありませんが、親会社の成績不振による影響が全くないわけではありません。

まず、デベロッパーが倒産を免れるための戦略の一つとして、グループ会社である管理会社(の株式)を売却することがあります。
これは不況になり資金繰りの悪化したデベロッパーが、健全な経営を続ける管理会社を高値で手放すことで運転資金の充実を図ろうとするものです。

株式を売却された管理会社は新株主の影響を受けることになります。従来のやり方がガラリと変わることが考えられ、その結果は良くも悪くも管理組合へ還元されることになります。
マンション管理に理解の低いファンド系企業が株主になると、利益率重視のために現場を軽視する戦略を取ることで現場のサービス品質低下へと繋がる可能性がでてきます。

また、親会社であるデベロッパーが倒産に至らなくても、子会社である管理会社に親会社の販売支援(チラシ配りなど)を強制したり、グループ会社として給与の減額を言い渡されるケースがあります。

一方、管理会社株式の取得先が別の大手管理会社(つまりM&A)だったりすると、管理組合が支払ってきた管理委託費が大手管理会社のそれと合わなくなり、特に小規模マンションでは値上げされるか管理業務を解約される可能性も今後は出てくるでしょう。

さらに、買収された管理会社の社員は給与面での待遇が悪化したり出世ラインからはずされたケースを見かけることが多く、社員のモチベーション低下に繋がる恐れがあります。
そもそもデベロッパーの子会社(グループ会社)は営業努力をしなくても親会社がマンションを建て続ける限り売上を伸ばす仕組みですので、マンション供給元である親会社が倒産して売上のネタがなくなると営業努力(他の管理会社から管理組合を奪う)をしなければなりませんから、営業部門を抱えるコストがアップします。

このように、管理会社はデベロッパー倒産による影響が直撃しにくいものの、少しずつ経営(戦略・財務)に影響を及ぼすでしょう。今後も多くのデベロッパー倒産が想定されますので、管理組合として注視する必要があります。

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