コラム

マンション大規模修繕を成功に導く9か条 その17

2015.10.22~メルマガ第91号~

【今号のお題:マンション大規模修繕を成功に導く9か条 その17】

◆大規模修繕工事が終わった後に必ずすべき[5つの提案]その④

多くのマンション管理組合では、大規模修繕工事の完成(竣工)で「すべてのプロジェクトが終わった」とホッとされますが、

・このマンションを15年、30年、50年、100年~と維持したい
・将来売却したり相続するためにも、不動産としての価値ある状態を保ちたい
・長く快適に心地良く暮らしたい

と思いませんか?

大規模修繕工事後に管理組合として取り組むべきことの4回目です。

[4 管理費会計のコスト削減検討 ]

ほとんどのマンション管理組合には大きく2つの会計(目的別の財布)があります。「修繕積立金会計」と「管理費会計」です。

修繕積立金会計は、このコラムで取り上げている「建物・設備を長期的に維持していくための貯蓄」の会計と言えます。
従って、その残高が多いに越したことはありません。

一方で管理費会計とは、「日常の管理組合運営のためのランニングコスト」となります。
共用部分の電気料金や管理委託料(各種設備の保守点検、管理人や清掃員の雇用コストなど)など、毎月消費していくものであり、これら維持コストは少しでも節約(コスト削減)したいと考えます。

大規模修繕工事を終え、長期修繕(積立金)計画をチェックした結果、将来的に修繕積立金が不足することが明確になった場合、各組合員が毎月支払う管理費等(管理費+修繕積立金)を値上げすることが考えられますが、それよりも先に行うべきは、

「組合員が現に支払っている管理費(ランニングコスト)の削減」と
「削減した管理費コストの修繕積立金会計への充当」

です。

管理費会計の収支は行政や財団法人のそれと似ていて、1年の初めに設定した予算を上手にやりくりする(過不足なく使い切る)ようになっていますが「無駄なコストは削減する」ことができますし、ムダな支出があれば、ぜひ削減すべきでしょう。

管理費会計のコスト削減分を修繕積立金へ充当することは、将来不足する可能性の高い修繕積立金を一定レベルで補充する効果があるので、是非検討して頂きたいところです。

ただし、管理費会計のコスト削減にはひとつの問題があります。
管理費会計のうち大きなウエイトを占めるのは「管理委託料」つまり管理会社の業務に対する対価であることです。

管理費削減=管理会社にとっては利益を減らされることになるため、支援を得ることはできません。個別に値下げをお願いするか、思ったような削減を引き出せない場合は他の管理会社からも見積もりを取り寄せて管理委託料の比較検討を行う必要があります。

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以上「ある一大プロジェクトの準備におわれている」深山州でした!

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