コラム

大規模修繕工事の流れを人間の治療に例えて理解する(第1回/全2回)

2013.8.13~メルマガ第40号~

 
【今回のお題:大規模修繕工事の流れを人間の治療に例えて理解する(第1回/全2回)】

人間で言えば「長く健康でいられるための大手術」と言える、大規模修繕工事。
マンション管理組合の歴史の中で、最も高額な支出と長い期間を要する一大イベントです。

この工事の成否次第で、将来における
「建物・設備の寿命」「財政(修繕積立金)」「日々の住み心地」が変わってくることになります。

ここでは、大規模修繕工事の流れを
「人間が自分の体を医者に見てもらうシーン」と重ね合わせて解説します。

※50世帯程度のマンションで会合が月1~2回あることを想定した期間を入れています。

1.設計監理者の選定(2ヶ月)

ここでは、理事会が自ら工事を検討するのか、
組合員の中から理事会の諮問機関としての「修繕専門委員会」を
立ち上げて検討してもらうのかが、最初の検討事項です。

次に、技術パートナーである設計監理者を選定することが
大きな検討事項となります。医者の選定といったところでしょうか。

そして設計監理者を決めたら、まずは次のことを確認します。

1)全体像の確認

原状回復を目指すのか、グレードアップを検討するのか、
具体的な検討を要する部位があるか等々、スケジュールを描きながら
大規模修繕工事の全体像をつかむための意識合わせを行います。

2)長期修繕計画と修繕積立金(予算)の確認

マンションに備えられた長期修繕(積立金)計画を眺めながら、
予め工事金の不足が想定されれば一部借り入れを検討します。

もちろん借りたお金は返済しなければなりませんので、
この時点で積立金徴収額の値上げも視野に入れる必要があります。

2.建物・設備の劣化診断・調査(3ヶ月)

実際に設計監理者による建物・設備の調査(劣化診断)を行います。
人間で言えば「人間ドック」のようなものです。

目視による調査のほか、機械を使った強度試験もあります。
またベランダについては居住者へアンケートを実施し、
一定数のベランダへ立ち入り調査します。

設計監理者はこれらの結果から、大規模修繕工事の時期や
工事の範囲などを管理組合へ報告します。

人間で言えば体の状態が正確に説明され、手術の必要性などの
報告がなされるようなものです。

3.大規模修繕工事の設計(仕様の作成、3ヶ月)

建物調査(劣化診断)報告を参考に、
具体的にどのような修繕工事を実施すべきかを検討します。

人間で言えば、具体的な施術の方法や医療費の設計
といったところでしょうか。

なお、ひとくちに大規模修繕工事といっても、
材料や工法により耐久性や美観など費用対効果が異なります。

設計監理者は初めに管理組合と検討した全体像から、
適切な内容の修繕工事を検討します。

具体的な修繕工事範囲を数量として落とし込み、
工法を検討することで、工事の仕様が確定されます。
「修繕設計」と呼ばれるものです。

(施工業者(ゼネコン)の選定、から先へ続く)

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以上、「横浜発祥「家系ラーメン」を知らない総務部長に唖然とした」深山州でした!

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