コラム

修繕工事ビジネスが管理会社を救う?その2

2014.10.28~メルマガ第68号~

【今号のお題:修繕工事ビジネスが管理会社を救う?その2

前回コラムでは、
「なりふり構わぬ『管理会社の修繕工事への関与』」として、


・マンション管理会社が「施工業者」として
管理組合の大規模修繕工事に直接関与する提案を
 出すようになってきたこと

・その背景として、親会社による新規分譲に伴う
新規受注の減少と、管理委託料の削減圧力による
 売上の鈍化が考えられる

と書きました。

※前回コラムはこちら

◆管理会社が大規模修繕工事をビジネスにして、何が悪い!?

私は客観的にみて、管理会社が大規模修繕工事を
ビジネスチャンスと捉え、設計監理(コンサル)もしくは
施工業者として管理組合へ提案することに
反対ではありません。

むしろ管理組合としては施工業者の選択肢が1社
増えることで、比較検討できるわけです。

よく、多くのNPO法人やマンション管理士が、

「管理会社は管理組合のお財布の中身
(修繕積立金の残高)を知っている存在なのだから、
直接ビジネスをしてはならない」

と言いますが、それを言ったら、金融機関は
預金残高を知っているクライアントに新たな
預金や投資の提案をしてはならない、
のと同じです。

詐欺はいけませんが、合法的であれば、
あとはクライアントである管理組合の責任で
発注するかどうかを考えれば良いだけの話です。

管理会社=施工業者としての資格はない、という
論理は飛躍しすぎています。

◆管理会社に大規模修繕を依頼する前に考えること

大切なことは、管理会社に大規模修繕工事を
発注することが「管理組合にとって一番得かどうか」、
ここを考えて判断することです。

世の中は自己責任の時代です。
すべてを他者に依存しておきながら、
後で「騙された!」というのは、詐欺でない限り
発注者にも責任があるのです。

前述の管理会社でいうと、次のような傾向があります。

・修繕工事を発注しても、下手すると現場代理人も
含めて修繕専門業者(直接管理組合へ見積りを
出せるレベルの会社)を下請けとして、丸ごと発注するため、
割高な可能性が高い
(10~25%も利益を乗せる事例あり)

・管理会社自身は修繕専門スタッフが手薄な傾向にあり、
社員が直接マンションの現場を見ることが
少ない傾向にある

・「管理会社は工事後も管理業務があり、逃げられない」
という常套句は一理ある。一方で、実施した工事の
瑕疵を誰よりも早く発見できるため、
隠すこともできる

・「管理会社と施工業者が同じだと居住者対応などの
連携がスムーズに取れて対応がスピーディ」
という常套句も一理あるが、日常管理と修繕では
部署が異なり、縦割りで意外と連携が悪いケースも
多く見られる。結局は日常管理がスムーズか
どうかで決まる

・「管理会社はずっとマンションを見てきたから安心」
これを言ったら、「人間は産まれた病院でずっと
面倒を見てもらうのが一番安心」と言う理屈になる

・大手管理会社は倒産リスクは非常に少なく、
アフターサービス補修は確実に実施できる資金力はある
(実際は下請けに使った修繕専門業者へやらせる)

大切なことは、管理組合(理事会・修繕委員会)が
他者依存や偏った判断をせず、複数の発注方法や
業者の選択肢の中から選定することです。

その結果、管理会社へ施工を任せるのが発注金額も
技術力もサポート体制も含めて最良である!という
ことであれば、管理会社を施工業者として活用することに
何の問題もありません。

自分達の財産を守るのは、自分達なのです。

★大規模修繕工事のセカンドオピニオンはこちら

以上「息子が夢の中でもいたずらしてきて困っている!?」深山州でした!


メディア実績
ニュース-シブ5時
防火ブログ
マンション大規模修繕を成功に導く9か条
賃貸マンション・貸しビルの建物まるごと安心サポート