コラム

中古マンションの売買と管理のはなし

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『現場事例紹介が得意分野』マンション管理士、鈴木隆晴です!

皆様、暑い熱い夏がようやく過ぎ去ったと思ったら、秋(空き?)がなくてもう冬が近い?
急なり寒くなってきましたが体調をくずしたりしていませんか? 

今回はそんな短い秋の夜長にほんの一服、ちょっと特殊なマンションの例をご紹介し、
私の考えも付け加えさせていただきます。

今回のお題は「中古マンションの売買と管理のはなし」

先日、当社へお越し頂いた、ある都内の自主管理の分譲マンション所有者さんからの相談です。
ご相談者は約12年前に購入し、お住まいになられたそうです。
建物が築20年以上経過した最近、屋上防水の劣化か?それ以外の原因か?よくわからない状態で
上階から水漏れが発生し、部屋中、水浸しの被害にあってしまったとのこと。
その事故対応をし、今回、初めて驚くような事実がわかったのです。

・自分のマンションには共用部分の修繕を行う為の修繕積立金というものがない!

・そういう事を取り決めている管理規約をもらった覚えがない!

・そう言えば、購入し入居して以来、管理費を納めているが、
 これがどのような使い方をしているのか?の決算報告を受ける総会が開かれたことが一度もなかった!!

・なぜこうなっているのかよく確認してみると、そもそも自分のマンションに管理組合というものがなかった!

・どうやらマンション全体の火災保険にも入っていないらしい。

という事に気がついたのです・・・・通常の分譲マンションでは殆どないこの状況に驚きました!

ある不動産会社の仲介によって購入をされたとの事でしたので、
当時、そういう状況であることの説明があったのか?
ご相談者の手元に残っている資料で確認してみました。

本マンション売買の重要事項説明をその会社の宅地建物取引主任者から受けた事を証する書面がありました。

その書面の特記事項として、

・このマンションには管理組合がありません。

・このマンションには修繕積立金がありません。 

と、この2点がしっかり明記。

そして、以上の説明を受けた旨のご相談者の署名捺印も残っていました。

つまり、当時の売買の仲介を行った不動産会社は、なすべき義務は果たしている事になっていて、
それを証する書面は確かにそろっていました。

しかし、これらの事実がマンションを所有するにあたり、いったいどういう事を意味するものなのか?
購入者が納得できるような説明がなされていたのかどうかは疑問です。 

不動産売買の重要事項説明では、顧客の購入意思を左右するような重要事項を
宅地建物取引主任者が説明する義務があります。

少なくとも今回のご相談者はこの事をまったく理解していませんでした。 
マンションは管理が一番重要なのに・・・とても残念な話です。

分譲マンションの管理に関するご相談なら、
難しい事例でも大抵、何らかの道筋を示して助言を差し上げることが出来るのですが、
今回、私たちがご相談者へ助言出来た事は、自分たちのマンションの資産価値を維持する為に、

①まずは所有者間で話し合って管理組合を結成する事について合意形成する事

②管理組合が結成出来れば、代表する管理者(通常は理事長)を決め、管理体制を整える事

③そこまでたどり着けば管理業務を外部の専門会社へ委託する事も検討出来る

④その為にどのような手順を踏む必要があるのか

という説明をさせて頂き、その過程でうまく事が進まないようならまたご相談ください、
という事でご相談を終わらせて頂きました。

不動産会社での実務経験のある私がこの道に入った動機は、
マンション管理に精通した者が売買の調査や助言に加わる事によって
適正な不動産取引に貢献できるのではないか。
また管理の良し悪しの差がマンションの価値(不動産価格)に反映されるべきであるし、
そういう事を具現化出来ないものか?と強く思っていたことでした。

そして『管理組合の良し悪しが住み心地と不動産価値に影響を与える時代を創る』というのが
私たちメルすみごこち事務所の基本理念です。

まだまだ発展途上ではありますが、これを具現化することが私たちの使命だと思っています。
難しい事例でも知識と経験をもって知恵を出して最適な助言をし、支援したいと思っています。

まずはお気軽にご相談いただければと思います。

 

以上、「最近急に寒さが増してきた事を口実に、
              冬用の新しいジョギングウェアを探し歩いてばかりいる」鈴木隆晴でした!

 

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