コラム

マンション大規模修繕を成功に導く9か条 その13

2015.8.20~メルマガ第87号~

【今号のお題:マンション大規模修繕を成功に導く9か条 その13】

◆大規模修繕工事で100年快適な住まいを!バリューアップ検討 その②

巨額の修繕積立金を投じて行う大規模修繕工事を、修繕+改良のチャンスとして捉え、
グレードアップを積極的に考えて見るべく、前回に引き続き住み心地を向上させ、
あるいは時代に対応した改良を、他マンションの実例を振り返りながら考えてみます。

・バリューアップ⑤:駐輪場(自転車置き場)の改良

駐輪場について悩みのないマンション管理組合はほとんどない、といって良いくらい、改善し甲斐のある場所・設備です。

マンション居住者の悩みの多くは「置き場が足りない」「隣の車両との感覚が狭い」「ママチャリの子供用補助椅子がラックにひっかかり出し入れできない」「電動自転車が重くてラックに収納できない」といったものになります。

もちろん日頃からの運用改善の積み重ねが第一ですが、大規模修繕工事の時期には物理的な改善方法として駐輪設備の改善を図ることをお勧めします。

スライド式のラックへ変更したり、白線を引きなおしたり、屋根を増設したり、シェア(共用)自転車を導入してみたり、、、駐輪場は多くの居住者が利用するために関心が高く、この改良は「見た目にわかりやすい成果」として多くの賛同を得られやすいバリューアップです。

なお、大規模なマンションでは、鉄道駅や大型スーパーで見られるようになった「電動式空気入れ(コンプレッサー)」の設置検討も考えられます。個人の手動空気入れが駐輪場付近に散らばっている状態を一掃できますし、そもそも楽に空気を入れることができる住民サービスにもなります。

・バリューアップ⑥:植栽の改善・植樹

マンション大規模修繕工事によって、建物の外壁近くに育つ高木や低木・生垣の一定数が、工事の仮設足場の土台に踏まれて損傷してしまいます。
また大規模修繕によって外壁が美しくなるのと反比例するかのように、周辺の植栽がみすぼらしく見えるところが多いです。

更に、新築された当時にはトレンドであった樹種や剪定方法が、今のものと合わなくなっているケースが意外と多いものです。大規模修繕2回分(つまり25~30年)を経て、「古臭い・時代遅れの」庭になっていることが多いです。

大規模修繕工事の竣工の後で、少しずつ植替えしたり剪定方法を変えたり、場合によっては洋風ガーデンの施工が得意な造園会社へ変更するなど、思い切って見直す良いタイミングと言えます。

・バリューアップ⑦:外構周りの改良

植栽も一部ではありますが、建物を囲む外構部分も植栽そのものと同じ位、美観に影響を与えます。
エクステリアコーディネーターを活用してバリューアップを検討してはいかがでしょうか。

なお、外構は面積次第で莫大な予算が必要となります。そのため、全体的に施工できない場合は一点集中して改良するのも良いでしょう。

・バリューアップ⑧:環境・エコ対策(太陽光発電・屋上緑化など)

世界的に「環境」「エコ」が叫ばれている中で、日本では東日本大震災を契機に国や行政を巻き込み環境エコ対策に力が入ってきています。

マンション管理組合には大きな屋上があり、ソーラーパネルの設置による環境への貢献や、売電による利益還元・災害時を想定した非常用の自家発電装置としての活用など、様々な活用シーンが想定できます。

また屋上緑化も同様に検討の一案になることになります。

ただし、まだまだパネルそのものや屋上緑化システムの価格が高く、国や行政からの補助が十分でないこともあり、
投下資金の回収にはなお時間がかかるため、なかなか合意形成に苦労することとなりますが、間違いなく年々価格が下がっており、マンションへの導入は時間の問題と考えて良いでしょう。

・バリューアップ⑨:敷地へ遊び心を

敷地にゆとりのある中~大規模マンションでは、ベンチを置いたり東屋を検討するなど、大規模修繕工事をきっかけにワンランク上の空間を検討してみてはいかがでしょうか?

今やホームセンターやIKEA、コストコなどに行けば、ベンチや遊具・東屋に至るまで安く購入できる時代です。

マンション管理組合が持つ「スケールメリット」を最大限に活かして、大規模修繕工事の際の検討の一案として挙げてみました。

いかがでしょうか?ちょっとした改善から大胆な改良まで、ハードからソフトまで、柔軟な発想で様々なバリューアップを図ることが可能です。

ただし、バリューアップには当然ながらお金と合意形成が必要です。限りある修繕積立金を効果的に使うためにも、合意形成に気を配ることが重要であることは言うまでもありません。資金計画や説明の不足で「無駄遣い」と言われる可能性も高いといえます。

それだけに、合意を経てバリューアップが達成できた時の喜びもひとしお。
ぜひチャンレンジシてみてください。

(次号に続く)

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以上「毎日オルチニンで朝の健康アップ!」の深山州でした!


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